中新網(wǎng)4月16日電 新加坡《聯(lián)合早報》16日刊出署名文章《中國畸高房價的病源》說,要想控制房價,保證房地產(chǎn)市場合理、健康發(fā)展,控制源頭不在房產(chǎn)市場,地價只是表象。地方政府為何賣地、資金為何都往房產(chǎn)領(lǐng)域投?探尋這些現(xiàn)象的根本之源,從根子上著力,才能真正消除中國當(dāng)前房產(chǎn)市場的隱患和作惡幽靈,推動房產(chǎn)市場健康向前發(fā)展,回歸國民經(jīng)濟序列常態(tài)。
文章摘編如下:
導(dǎo)致當(dāng)前房價非理性瘋狂上漲,有兩個關(guān)鍵性因素,一個推波助瀾因素。至于炒房團和原住民,一個是市場經(jīng)濟條件下正常逐利行為,一個是大拆遷背景下因地段因素獲利群體,與房價無關(guān)。
先來看看兩個關(guān)鍵性因素。第一大因素是財稅制度,導(dǎo)致地方靠賣地來補充地方政府收入。尤其是在當(dāng)前唯GDP主義的大環(huán)境下。任期短暫的地方官關(guān)注的是如何在任期內(nèi)讓當(dāng)?shù)亟?jīng)濟出現(xiàn)更多亮點,以求個人仕途更大發(fā)展。再有,地方很多社會開支,包括教師開支等,也都是地方承擔(dān)。地方為了保障收支大致平衡,只能靠賣地來解決此問題。
第二大因素是中國普遍性的投資環(huán)境太差,沒有任何一個領(lǐng)域能和房產(chǎn)的回報率比。筆者曾經(jīng)和一位美國二手房中介人士聊過,他告訴我,美國的房產(chǎn)回報率一年也就在8%左右,和投資其它實體領(lǐng)域比,是屬于非常低的回報領(lǐng)域。因此,在美國,大家紛紛把錢投往實體領(lǐng)域。因此,美國經(jīng)濟雖然陷入金融危機,卻不是經(jīng)濟危機。中國恰恰相反,為何大家都把錢往房市里砸呢?因為沒有別的領(lǐng)域有房市如此回報之高。
在上個世紀八九十年代,民營企業(yè)得到迅猛發(fā)展,那個時候是他們的黃金時期。但是進入2000年以后,融資困難、企業(yè)發(fā)展范圍受限、管理趨嚴,以及勞動力成本逐漸上升等諸多原因,導(dǎo)致實體經(jīng)濟越來越難做,大家有錢都把錢投到房產(chǎn)中去。從個體的角度看,這是個體財富急劇增長的故事。但是,從國家的角度看,照這樣發(fā)展下去,大家都把錢投到房市里,實體經(jīng)濟將崩潰,整個國家的民眾都要跟著倒霉。
推波助瀾因素是經(jīng)營能力差又無改革進取之心的一些國企、央企(注:目前,中國官方已經(jīng)下令非地產(chǎn)行業(yè)的央企退出)。他們通過在股票市場募集民眾資金;通過從政府救市資金里獲取高額貸款,而這些貸款基本上都是屬于普通納稅人所繳納,之后一度變成了投資房產(chǎn)之“武器”;第三個渠道,他們拿到這些資金后,不去想如何改善自己經(jīng)營管理、提升自己的競爭力,而是跑到全國各地爭地、爭利,直線拉高各地地價、房價。各中小房地產(chǎn)商也開始想出各種辦法來提高房價,獲取更多利潤,比如捂盤、借機提高房價銷售等。
至于炒房群體和原住民這個兩個群體,房價高與他們無關(guān),雖然他們也是房價高企的獲益者。炒房群體是因為他們手里有資金,在市場經(jīng)濟條件下投資給帶來最大回報的領(lǐng)域是逐利的正常行為,無可厚非。在美國,因為房產(chǎn)回報率低,實體回報高,所以,投資資金都涌向?qū)嶓w經(jīng)濟,推動美國經(jīng)濟向前發(fā)展。在中國,房產(chǎn)投資成為所有領(lǐng)域風(fēng)險最小、利潤最高的投資活動。至于原住民,就更與高房價無關(guān)。他們原本就是城市某個地段的普通居民,只是所住地段很幸運的成為城市開發(fā)、拆遷的范圍,在地價、房價逐漸走高背景下,他們的拆遷補償款也隨之升高,這是必然的事,他們應(yīng)得的經(jīng)濟補償,怎么能與房價高企掛上鉤呢?!
最近,面對大眾紛紛指責(zé),國資委宣布28家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)。這是好事,但只是控制房地產(chǎn)市場正常發(fā)展的第一步,因為,真正關(guān)鍵是要創(chuàng)造一個健康的市場環(huán)境,讓大家有領(lǐng)域可投,有利潤可收,引導(dǎo)大家往其它領(lǐng)域投資,實現(xiàn)市場經(jīng)濟條件下市場對資源的最佳配置。政府把環(huán)境打造好了,民營企業(yè)融資不再困難,經(jīng)營活動變得更加單純、自由,投資領(lǐng)域也進一步放開,資金自動就會轉(zhuǎn)移到實體經(jīng)濟中去。這樣的話,是房地產(chǎn)的幸事,也是國家經(jīng)濟發(fā)展的幸事。
最近讓人高興的是,中國政府開始認識到這一點,宣布放開部分國有領(lǐng)域,容許民營企業(yè)投資。這是值得肯定和高興的事情。國家資本可以把控一些關(guān)系國計民生領(lǐng)域,但決不能與民爭利。國企不能利用自身壟斷優(yōu)勢賺取非經(jīng)營性高額利潤。政府應(yīng)該嚴格監(jiān)督地方和部委的執(zhí)行力,不要被利益群體所牽絆,導(dǎo)致政策走樣或落空,要實現(xiàn)真正的口惠實至,為創(chuàng)建一個良好的國民經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境而努力。
最最關(guān)鍵的是,財稅制度要改革,賦予地方更多的合理財政來源,而不是靠賣地來創(chuàng)收。這是拉高房價的最直接因素,地價高了,房價自然就高了。此外,是要改變當(dāng)前唯GDP主義的政績觀,如何為當(dāng)?shù)孛裆玫姆⻊?wù),用科學(xué)發(fā)展觀來衡量地方官的政績等等。這些,都是當(dāng)前房地產(chǎn)市場向健康方向發(fā)展的關(guān)鍵因素。當(dāng)然,這些都是牽一發(fā)而動全身因素,需要統(tǒng)籌安排,協(xié)調(diào)處理。
要想控制房價,保證房地產(chǎn)市場合理、健康發(fā)展,控制源頭不在房產(chǎn)市場,地價只是表象。地方政府為何賣地、資金為何都往房產(chǎn)領(lǐng)域投?探尋這些現(xiàn)象的根本之源,從根子上著力,才能真正消除中國當(dāng)前房產(chǎn)市場的隱患和作惡幽靈,推動房產(chǎn)市場健康向前發(fā)展,回歸國民經(jīng)濟序列常態(tài)。(李躍華 中國南京大學(xué)研究人員)
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