中新社北京九月二十日電題：京城“大地主”眼中的地產(chǎn)核心競爭力
中新社記者翁陽
自六月中旬央行出臺收縮房貸的“一二一”文件，資金鏈問題事實上已成為數(shù)月來地產(chǎn)界高度關(guān)注的對象。與此類似，八月上旬以來中國政府對違規(guī)圈地行為之重拳出擊及強(qiáng)調(diào)土地公開招標(biāo)等諸多舉措，也使得有關(guān)土地儲備的話題不斷升溫。
六月十九日在港孤獨(dú)破冰，逆風(fēng)上市的京城地產(chǎn)巨頭首創(chuàng)置業(yè)一向就不缺錢，而她在京城黃金地段擁有的三百多萬平米建筑面積的土地儲備則令其擁有了北京“大地主”的稱謂。
曾在中國地產(chǎn)界跌爬滾打過的人士大多深諳一個簡單的道理：誠然“錢”和“地”同屬地產(chǎn)業(yè)兩大核心要素，但相對資金而言，開發(fā)商對土地的掌控程度與其成敗更為憂戚相關(guān)。
但是當(dāng)記者采訪首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光時，卻得到與“共識”相左的答案，“首創(chuàng)置業(yè)的核心競爭力不在于地，而在于地產(chǎn)營運(yùn)的綜合能力，這種營運(yùn)實力正是未來地產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)競爭。”
據(jù)劉曉光介紹，在美國、歐洲等發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)普遍注重經(jīng)營運(yùn)作。而在亞洲，由于人多地少，土地資源稀缺，因此開發(fā)商都把土地儲備當(dāng)作大事來做。
采訪之前，曾有業(yè)內(nèi)人士透露，首創(chuàng)置業(yè)目前正在向亞洲級綜合地產(chǎn)營運(yùn)商目標(biāo)挺進(jìn)。
劉曉光告訴記者，縱觀中國房地產(chǎn)業(yè)近年的發(fā)展，缺乏相應(yīng)營運(yùn)開發(fā)能力，只知盲目圈地導(dǎo)致失敗的例子不勝枚舉，不少開發(fā)商誤認(rèn)為圈到地就是房地產(chǎn)競爭的全部。
“事實上，土地并非競爭力，只是資源儲備。大地產(chǎn)商有地，但這不是成功的關(guān)鍵，地產(chǎn)競爭的焦點是土地的營運(yùn)能力”，劉曉光如是說。
劉曉光對記者說，依照國際慣例，地產(chǎn)公司的營運(yùn)能力多從持有型物業(yè)、項目價值判斷、資金運(yùn)籌、開發(fā)、營銷、服務(wù)等方面來評估。
“以持有型物業(yè)為例，”劉曉光說，“我們開發(fā)的項目百分之八十的產(chǎn)品銷售給客戶，百分之二十則為投資持有。由于單純的銷售型物業(yè)受開發(fā)進(jìn)度、銷售業(yè)績、現(xiàn)金流的影響會有一定的波動，因此維持一定比例的持有型物業(yè)可提高抗風(fēng)險能力�！�
“一九九六年首創(chuàng)旗下陽光房地產(chǎn)公司率先關(guān)注“京昌路”一帶，置地三十萬平米，在二000年該公司又首先發(fā)現(xiàn)萬柳新區(qū)的價值，目前此兩處皆是京城黃金地段。這體現(xiàn)的便是地產(chǎn)公司在項目價值判斷上的能力”，劉曉光介紹說。
國際著名專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)麥肯錫公司在其近期出具的一份房地產(chǎn)業(yè)研究報告中認(rèn)為，營運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)的確立有助于地產(chǎn)商在項目開發(fā)上穩(wěn)定在一定水準(zhǔn)，而無營運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)可言的公司項目質(zhì)量往往參差不齊，令市場很難放心。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度較高的國家，人們已習(xí)慣用一系列營運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)來評價地產(chǎn)公司。在中國確立房地產(chǎn)業(yè)的營運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)只是時間問題。
記者在采訪中還了解到，標(biāo)志著首創(chuàng)置業(yè)下一階段運(yùn)營管理整體方向的《五年經(jīng)營計劃(二00三——二00七)》已出臺。據(jù)置業(yè)運(yùn)營總監(jiān)賴偉浩介紹，該文件從制度上規(guī)范了公司運(yùn)營業(yè)務(wù)管理的范疇及流程，以經(jīng)營計劃為核心，旨在加強(qiáng)計劃管理和目標(biāo)管理，同時發(fā)揮了置業(yè)規(guī)模工程資源優(yōu)勢，通過集中大額大宗設(shè)備材料采購，降低工程開發(fā)成本。
首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍則明確表示，對高科技公司而言，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是專利的最高形式，持有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)就等于掌控了該產(chǎn)業(yè)的命脈。而對于一家地產(chǎn)公司而言，擁有營運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)就等于擁有了品牌，分析首創(chuàng)置業(yè)的項目、物業(yè)組合及其擁有的各種資源，可以說首創(chuàng)置業(yè)正在為中國地產(chǎn)業(yè)定制營運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)，這才是其核心競爭力所在。
