最近，經(jīng)過人民銀行批準(zhǔn)，各金融機構(gòu)正式提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，共收縮了可貸資金約1100多億元。日前，國務(wù)院又下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目(不包含經(jīng)濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。與此同時，銀監(jiān)會也加強了對房產(chǎn)信托的監(jiān)管力度。房地產(chǎn)金融調(diào)控措施頻頻出臺，引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來較大的影響。尤其值得關(guān)注的是，銀行出于對風(fēng)險的考慮，首先會收縮對于資本信用較差的中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款，使中小房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)建設(shè)資金不足。有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及早準(zhǔn)備，應(yīng)對因金融政策調(diào)整帶來的影響。
同時，央行要求提高存款準(zhǔn)備金率，將從總量上減少金融機構(gòu)的可貸資金。盡管有專家稱，“雖然銀行的資金投放量減少了，但并不能說給房地產(chǎn)行業(yè)的貸款份額就減少了。”然而，房地產(chǎn)行業(yè)所需資金將進一步吃緊的趨勢，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)基本達(dá)成共識。既然廉價、充分的資金供應(yīng)市場已經(jīng)結(jié)束；那么，對于購房投資者來講，應(yīng)該注意金融政策變動和利率浮動等帶來的風(fēng)險。從前貸款越多、買房越多越賺錢的情況已經(jīng)過去。即便買房自住者也應(yīng)當(dāng)關(guān)注金融政策調(diào)整帶來的變化，特別是購買期房者應(yīng)注意規(guī)避三大風(fēng)險：
付款風(fēng)險中國銀監(jiān)會日前出臺《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引(征求意見稿)》，要求將每筆個人住房貸款和月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下，并要求商業(yè)銀行對收入真實性進行調(diào)查。如果從收入真實性進行實施的話，將會有一部分購房者不能獲得或者不能足額獲得支付房價的貸款。購買者不切實際地簽訂了房屋買賣合同，購房者就有不能按時支付房款的違約風(fēng)險。如果購買者不能從其他渠道籌集房款，將有被追究違約責(zé)任的風(fēng)險，并因此遭受損失。
不能交付房屋風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集性行業(yè)，去年人民銀行就出臺政策要求對土地開發(fā)、高檔房地產(chǎn)項目的貸款項目進行限制，現(xiàn)在資金供應(yīng)總量減少。房地產(chǎn)投資資本金比例的提高，銀行也會加強對在建項目風(fēng)險的審視。這樣必然造成建設(shè)資金不足。一旦資金鏈斷裂，出現(xiàn)建設(shè)工程“爛尾”，買受人購買的標(biāo)的即房屋落空，房屋買賣雙方的損失都將是很大的。
權(quán)利沖突帶來的風(fēng)險由于資金吃緊，開發(fā)商有可能在借款和建設(shè)單位墊資下完成工程。如果按揭貸款門檻提高，開發(fā)商預(yù)售房屋受阻，開發(fā)商沒有足夠的資金按期償付貸款或者施工單位的工程款。施工單位可以按照合同法的規(guī)定，行使建設(shè)工程的法定抵押權(quán)(也有稱優(yōu)先權(quán))；銀行可以行使抵押權(quán)。造成買受人無法收到房屋或者沒法得到具有完整權(quán)利的房屋。
針對上述情況部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，買房前，消費者應(yīng)做好預(yù)算，根據(jù)自己的支付能力和收入水平買合適的房屋。同時，可以考慮購買具有資金實力的大房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋，因為其資本信用好，比較容易獲得資金。
(稿件來源：北京日報，作者：孟憲生)
