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物業(yè)糾紛源于其背后令人垂涎的利益。而讓業(yè)主成為社區(qū)真正的主人是解決問題的關(guān)鍵
“大管家”，這已經(jīng)成為業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的稱呼，雖然實(shí)際上物業(yè)公司未必認(rèn)這個(gè)賬。
“在法律地位上物業(yè)管理公司就是業(yè)主聘請(qǐng)的一個(gè)大管家。”北京漢卓律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)說。
“他們就是一個(gè)管家，卻要當(dāng)主人�！北本┐笪餮笮鲁菢I(yè)主王燕濱說——他們正在與物業(yè)公司抗?fàn)帯?/p>
“他們就是一個(gè)管家，應(yīng)該按照約定的合同為我們服務(wù)�！� 北京中和家園監(jiān)事會(huì)負(fù)責(zé)人李石巖說——他們已經(jīng)成功更換物業(yè)管理公司。
業(yè)主意識(shí)的覺醒與抗?fàn)?/b>
近年來，“主人”與“大管家”的紛爭卻陡然增多，爭論的焦點(diǎn)實(shí)際就是“管家”們?cè)撃枚嗌佟靶剿�，并提供怎樣的服�?wù)，以及他們是否應(yīng)把“主人”的財(cái)產(chǎn)據(jù)為己有。
北京朝陽法院，2002年受理物業(yè)管理糾紛194件，2003年這一數(shù)字增長為650件，2004年為1898件，年增長率分別到了235%和192%。
北京海淀法院，自2003年9月新《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施，半年時(shí)間內(nèi)物業(yè)訴訟每個(gè)月受理案件相當(dāng)于以往的4倍。
北京崇文區(qū)法院，2005年1～5月，涉及物業(yè)糾紛的立案數(shù)，較去年同期就上升近50%。
這種糾紛在全國都一樣普遍。國家發(fā)改委2004年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)指出，由于物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定亂收費(fèi)，以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明導(dǎo)致的群眾投訴，一直位居各類價(jià)格舉報(bào)問題的第3位。
大量物業(yè)糾紛所折射出來的，按畢文強(qiáng)律師所言，“公民意識(shí)覺醒，以小區(qū)為單位的基層民主開始成長�！�
而在中和家園業(yè)主李石巖那里，表述則更為簡單，“我們要拿出真金白銀的�！�
因?yàn)闋可娴矫總�(gè)業(yè)主的現(xiàn)實(shí)利益，業(yè)主為之爭執(zhí)也在情理之中。但物業(yè)管理公司似乎也感到受了委屈。
還是以北京為例。朝陽區(qū)法院物業(yè)2002～2004年管理糾紛中，近95%已結(jié)案件的原告是物業(yè)管理公司而非業(yè)主。
最讓物業(yè)管理公司頭疼的是業(yè)主拖欠物業(yè)繳費(fèi)。
2004年，北京市居住小區(qū)管理辦公室曾對(duì)該市28個(gè)商品房小區(qū)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到80%以上的只有14個(gè)小區(qū)，占調(diào)查總數(shù)的一半；其余14個(gè)小區(qū)中，有8個(gè)小區(qū)的收費(fèi)率為60%左右，另外6個(gè)小區(qū)的收費(fèi)率只有約30%。
業(yè)主拖欠的原因也并不復(fù)雜，“付了錢。但是沒有享受到相應(yīng)的服務(wù)，有時(shí)還要受氣，而打官司，那個(gè)成本太高。惟一能夠做的就是拖欠物業(yè)費(fèi)。”著名房產(chǎn)律師秦兵分析說。
而北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)今年年初的調(diào)查也顯示，73%的業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿意。
對(duì)于這種局面，北京房產(chǎn)記者胡蓮認(rèn)為，“因?yàn)闆]有享受到滿意的服務(wù)，部分業(yè)主不滿意從而不繳費(fèi)，物業(yè)管理公司沒有錢或者沒有足夠的動(dòng)力來強(qiáng)化服務(wù)，結(jié)果小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量下降，從而又導(dǎo)致更多的業(yè)主不繳費(fèi)，最后的結(jié)果就是小區(qū)的貶值。這是一種‘雙輸’的局面�！�
但是，這個(gè)邏輯并未得到中國人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心的完全認(rèn)同。
“收費(fèi)率不到30%，虧本經(jīng)營，物業(yè)管理公司還不退出，那物業(yè)管理公司是不是有病啊？”
物業(yè)管理的盈與虧
按北京市建委公布的數(shù)據(jù)，截至2005年4月底，全北京市有物業(yè)管理的居住小區(qū)2911個(gè)，已成立業(yè)主委員會(huì)的有241個(gè)。而在這些小區(qū)里面，因?yàn)槲飿I(yè)糾紛而由業(yè)主委員會(huì)成功地更換了物業(yè)管理公司的，據(jù)秦兵介紹，“全北京不會(huì)到10個(gè)。”
中和家園小區(qū)即是為數(shù)稀少成功地更換了物業(yè)管理公司的小區(qū)。
四十多歲的李石巖，是中和家園最早的業(yè)主委員會(huì)籌委會(huì)主任，也是中和家園業(yè)主們正在籌劃中的監(jiān)事會(huì)候選人。在見面之前，他特意囑咐記者，“小區(qū)大門口旁邊的櫥窗里，有對(duì)我們物業(yè)管理公司一年來的審計(jì)報(bào)告�！�
由北京中環(huán)陽光會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的這份審計(jì)報(bào)告里，清楚地列出了2004年7月1日～2005年6月30日這一管理年度北京鼎泰物業(yè)管理有限公司中和家園管理處的財(cái)物收支情況。賬面顯示，這一年，北京鼎泰物業(yè)管理有限公司中和家園管理處賬面營業(yè)收入139萬余元，營業(yè)成本為105萬余元，管理費(fèi)用15萬余元，加上其他收入，利潤23萬余元。
這是在中和家園解聘了老物業(yè)管理公司后，新任的北京鼎泰物業(yè)管理有限公司在競標(biāo)獲得管理權(quán)限之后的利潤收益。
而至于老物業(yè)管理公司，李石巖說，“每年整個(gè)的賬面收入不到200萬，但拿走純利潤至少50萬，利潤率25%是沒有任何問題的�！�
這么豐厚的利潤使得物業(yè)管理公司的更換充滿了火藥味，按中和家園業(yè)主嚴(yán)曉紅的說法，是“經(jīng)歷了血與火的戰(zhàn)斗的”。今年最激烈的那天被中和家園的業(yè)主們稱為“難忘的6·25”，當(dāng)天從上午8點(diǎn)一直到晚上10點(diǎn)，業(yè)主與老物業(yè)管理公司之間甚至發(fā)生了暴力沖突，最后在民警和街道辦事處、居委會(huì)到場的情況下，老物業(yè)才不得不退出。
“新的物業(yè)管理公司當(dāng)初就簽訂有合同，每年都要有財(cái)務(wù)審計(jì)。從他們的財(cái)務(wù)收入里你就能夠很清楚地看到目前物業(yè)管理的利潤到底有多大。”李石巖說。
張貼在中和家園櫥窗里的審計(jì)報(bào)告里，各種收入與支出一目了然：
目前，物業(yè)管理公司實(shí)際從小區(qū)收取的費(fèi)用主要為物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)、公共收益收入三塊。
建筑面積為3.7萬平方米的中和家園住宅區(qū)，按照業(yè)主委員會(huì)與鼎泰物業(yè)管理公司雙方合同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為有電梯(六層以上)業(yè)主1.58元/平米·月、無電梯(六層以下)業(yè)主0.88元/平米·月。應(yīng)收金額為51.7萬元，但至審計(jì)時(shí)，實(shí)收金額為38.8萬元，收繳率為75%。
同時(shí)，在這一管理年度，物業(yè)管理的支出為57萬余元，按照實(shí)際收入和支出，物業(yè)管理公司要虧損18萬余元。
這一點(diǎn)，和北京市小區(qū)辦的調(diào)查結(jié)果相符合：一般情況，物業(yè)費(fèi)收繳率低于80%，物業(yè)公司將難以維持正常的經(jīng)營管理活動(dòng)。按此計(jì)算，目前約有一半的商品房小區(qū)物業(yè)管理舉步維艱。
不過，中和家園稍微特殊的是，它的物業(yè)管理費(fèi)是低于北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)的。
還有一點(diǎn)是，拖欠的物業(yè)管理費(fèi)遭到業(yè)主委員會(huì)的過問。在中和家園櫥窗審計(jì)報(bào)告旁邊，貼的就是拖欠戶及金額列表。但是，在記者采訪時(shí)，很多戶名都被劃掉了，這意味著拖欠款已經(jīng)得到大量收回。
不過，盡管如此，李石巖也承認(rèn)，“物業(yè)管理公司從物業(yè)管理費(fèi)里面是賺不到什么錢的�！�
物業(yè)公司如何賺錢
“一般物業(yè)管理公司都不是從物業(yè)管理費(fèi)里賺錢的，主要是從公共收益里獲利�！鼻乇f。事實(shí)也正是如此。北京鼎泰物業(yè)管理公司中和家園管理處所管理的主要收入即來自公共收益。
與北京很多地區(qū)一樣，中和家園是自建供暖。在7月份對(duì)中和家園進(jìn)行審計(jì)時(shí)，暖氣費(fèi)的收繳率為89.7%。扣稅之后實(shí)收金額是93萬元。而實(shí)際支出為69萬元，僅此一項(xiàng)，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的供暖費(fèi)就還剩24萬余元。
這一點(diǎn)，舒可心曾任業(yè)主委員會(huì)主任的朝陽園小區(qū)也證實(shí)了這一點(diǎn)，他們供暖費(fèi)收了兩年的卻足夠三年用。
這個(gè)盤子相當(dāng)大。11月3日，北京市熱力集團(tuán)總經(jīng)理李大維稱，該市集中供暖不到總供暖面積的30%，更多的社區(qū)與單位是自建供暖設(shè)施。對(duì)于沒有業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不能真正起到作用的小區(qū)，歸物業(yè)管理公司掌握的供暖費(fèi)無疑是一筆數(shù)目驚人的收入。
但在由業(yè)主委員會(huì)掌權(quán)的中和家園，�？顚Ｓ玫墓┡M(fèi)，物業(yè)管理公司是不能參與分成的。能參與分成的是公共收益，公共收益主要來源于公共房屋的出租。
中和家園可用出租用房共有7間，年房租合計(jì)收取11.8萬元。人防房租年收入6萬元。另中和家園可出租車場車位79個(gè)，年收租金12.6萬元。這一管理年度，物業(yè)管理公司依靠這些公共場所經(jīng)營所得的營業(yè)收入總計(jì)28萬余元。根據(jù)公司與業(yè)主委員會(huì)約定，對(duì)這些公共收益，中和家園和物業(yè)管理公司四六分成，這意味著從這些收益里面，物業(yè)管理公司將得到近17萬元。
這些收益，是純利潤，按李石巖的說法，“是已經(jīng)刨去各種成本、各種損耗后的純收益�！�
但是，中和家園小區(qū)是北京的一個(gè)例外。之所以至今它能夠公開物業(yè)管理的財(cái)務(wù)，與一個(gè)強(qiáng)有力的業(yè)主委員會(huì)息息相關(guān)。而現(xiàn)實(shí)的情況是，目前已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)尚不足總數(shù)的十分之一。也就是說，絕大部分小區(qū)是完全由物業(yè)管理公司來“當(dāng)家作主”的。而且各小區(qū)所處位置不同，其收益多少也不同。除了出租公共用房這一收益方式外，還有包括園區(qū)內(nèi)廣告、會(huì)所等各種經(jīng)營收入。這也就是一般物業(yè)管理公司只要進(jìn)駐了小區(qū)就不愿離開的原因所在。
利益鏈中的開發(fā)商
在小區(qū)的物業(yè)利益分配上，還值得一提的是開發(fā)商。盡管從名義上講開發(fā)商與物業(yè)管理公司是完全獨(dú)立的，但實(shí)際上，秦兵說，“往往是老子與兒子的關(guān)系，開發(fā)商在招物業(yè)管理公司時(shí)，往往就是找自己人。”
開發(fā)商找自己人的重要原因即在于物業(yè)管理中間的豐厚利潤。這豐厚的利潤也使得物業(yè)公司在短短的幾年便遍地開花。
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，截至去年底，北京市共有商品居民住宅小區(qū)2322個(gè)，但物業(yè)管理企業(yè)卻達(dá)到2400家，從業(yè)人員超過20萬人。在一個(gè)僧多粥少的年代，關(guān)系就顯得非常重要。中和家園的前物業(yè)管理公司即與小區(qū)開發(fā)商屬于一個(gè)公司，在被趕走之前，它在中和家園整整呆了四年。
中和家園業(yè)主與物業(yè)管理公司最初的齟齬即來自鍋爐房的建設(shè)。開發(fā)商沒按設(shè)計(jì)圖紙而把鍋爐房建在了樓下一層，引起業(yè)主們的強(qiáng)烈抗議，但此時(shí)小區(qū)負(fù)責(zé)的已經(jīng)是物業(yè)管理公司。
“物業(yè)糾紛很多是物業(yè)管理公司在給開發(fā)商揩屁股�！鼻乇绱苏f，“最開始的時(shí)候業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司無可選擇，因?yàn)樽铋_始時(shí)開發(fā)商就是最大的業(yè)主�！�
北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)對(duì)市內(nèi)100個(gè)居住小區(qū)和99個(gè)物業(yè)管理公司進(jìn)行的隨機(jī)抽樣調(diào)查顯示，因開發(fā)商遺留問題而導(dǎo)致的業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛占到小區(qū)物業(yè)管理糾紛的80%以上，主要表現(xiàn)在開發(fā)商對(duì)規(guī)劃的任意更改、房屋工程出現(xiàn)質(zhì)量等問題上。
而小區(qū)業(yè)主的利益最后能否得以維護(hù)，至為關(guān)鍵的是小區(qū)能否成立起業(yè)主委員會(huì)。但是，“這個(gè)非得專業(yè)人士才行，一般業(yè)主是很難成功地組織起來業(yè)主委員會(huì)的，哪怕他毫不計(jì)較地為大家投入�！�
(來源：《中國新聞周刊》；何忠洲 陳云鳳）
