經(jīng)適房與限價(jià)房之異同
經(jīng)濟(jì)適用房原本應(yīng)該是具有福利性質(zhì)的保障性住房，但從經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際運(yùn)營(yíng)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房具有福利性和商品性的雙重屬性，屬于“非驢非馬”的住房。限價(jià)商品房則是“半保障性質(zhì)”的商品房，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，限價(jià)商品房也是一種“經(jīng)濟(jì)房”。
二者的最大區(qū)別在于，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房對(duì)“中低收入人群”這個(gè)寬泛的概念進(jìn)一步細(xì)化，面對(duì)的是中低收入人群中的不同群體，在申購(gòu)人群、操作規(guī)則等方面均有所不同。建立起“以商品房為主體，經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房和廉租房為補(bǔ)充的”多層次的城市住房供應(yīng)體系和框架，更好地解決城市居民的住房問(wèn)題。
寧波限價(jià)商品房5大經(jīng)驗(yàn)
苗樂(lè)如說(shuō)，在限價(jià)商品房政策上，要借鑒外地部分城市的做法。寧波是全國(guó)最早探索實(shí)施限價(jià)商品房政策的城市，在近3年的實(shí)際操作中，寧波已經(jīng)建立起一整套限價(jià)商品房建設(shè)操作規(guī)則，利用政府對(duì)土地的控制來(lái)達(dá)到控制限價(jià)商品房戶型、供應(yīng)量的目的，寧波建委副主任褚銀良曾對(duì)此進(jìn)行詳盡介紹。
{1}合理確定推出數(shù)量 力求供需平衡
基于對(duì)住房消費(fèi)需求和預(yù)期市場(chǎng)供應(yīng)的分析，合理確定推出數(shù)量，每次推出約占同期住房供應(yīng)量的20%左右。
{2}實(shí)行設(shè)計(jì)方案和報(bào)價(jià)聯(lián)合招標(biāo) 保證小區(qū)檔次
為使開(kāi)發(fā)的小區(qū)檔次不低于當(dāng)前的市場(chǎng)主流，招標(biāo)時(shí)事先確定房?jī)r(jià)、設(shè)定地價(jià)區(qū)間，明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在中標(biāo)的同時(shí)也基本上確定了小區(qū)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案。
{3}設(shè)定套型和價(jià)格 調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)
為了彌補(bǔ)樓市中缺少中小套型、中低價(jià)位房源的缺陷，對(duì)限價(jià)商品住房的套型及價(jià)格進(jìn)行了限制。規(guī)定套型在55至95平方米之間，分五檔，均價(jià)每平方米3000元左右，并在土地招標(biāo)文件中予以明確。
{4}對(duì)建設(shè)全過(guò)程跟蹤監(jiān)督
限價(jià)商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)是按一般商品房的開(kāi)發(fā)程序運(yùn)作的。但由于房?jī)r(jià)已確定，開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中存在為了減少建設(shè)成本而降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量的可能性。為了加強(qiáng)對(duì)工程的監(jiān)督管理，專門成立了限價(jià)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)監(jiān)督協(xié)調(diào)小組，對(duì)限價(jià)商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，定期對(duì)工程進(jìn)行督查。
{5}六類困難群體為申購(gòu)對(duì)象
當(dāng)前有很大一部分無(wú)房或住房條件較差的居民，既不夠條件購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，又無(wú)資金能力購(gòu)買一般商品住房，限價(jià)商品住房推出的一個(gè)主要目的是為了切實(shí)解決這部分居民的住房困難問(wèn)題。為了防止銷售主體自行提高銷售價(jià)格以及投機(jī)性購(gòu)房者進(jìn)入購(gòu)房隊(duì)伍，政府設(shè)定了六大類困難群體作為申購(gòu)對(duì)象。在銷售過(guò)程中實(shí)行政府有關(guān)部門審核和社會(huì)輿論監(jiān)督相結(jié)合的方式，采用公開(kāi)搖號(hào)的方法確定準(zhǔn)購(gòu)家庭，確保房源能真正落到急需解決住房困難問(wèn)題的群體上。
限價(jià)商品房有必要推行
北京擬建限價(jià)商品房的口風(fēng)一放出來(lái)，對(duì)這一政策的質(zhì)疑聲和鼓掌聲同樣多。質(zhì)疑的聲音集中在兩個(gè)方面：一方面是政府過(guò)多地干預(yù)樓市到底有沒(méi)有必要？是不是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的倒退？另一方面是它會(huì)不會(huì)因?yàn)閳?zhí)行不力而像經(jīng)濟(jì)適用房一樣飽受詬��？
筆者認(rèn)為，冷靜審視這項(xiàng)新事物是正常的，但因噎廢食不敢嘗試就不太正常。
住房作為一種商品，其運(yùn)行必然會(huì)遵循一般的市場(chǎng)規(guī)律。但由于住房產(chǎn)品形成的周期性比較長(zhǎng)，總價(jià)比較高，土地作為其主要生產(chǎn)資料又由政府計(jì)劃供應(yīng)，因此它必然又有別于其他一般商品，單一由市場(chǎng)自律調(diào)節(jié)調(diào)整供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)存在非理性因素，也造成了目前高檔房供應(yīng)過(guò)多而中低檔房供應(yīng)嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀。
因此，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，既要充分發(fā)揮市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)節(jié)作用，又要注重發(fā)揮政府引導(dǎo)調(diào)控作用，這一點(diǎn)毫無(wú)質(zhì)疑。只要把政策房的規(guī)�？刂坪�，不但會(huì)使社會(huì)更加和諧安定，同時(shí)又不影響商品房的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。目前，中低收入住房問(wèn)題已成為一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，抓住這個(gè)問(wèn)題就抓住了房地產(chǎn)問(wèn)題的本質(zhì)。
另外，不能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房飽受詬病，就推而廣之地認(rèn)為限價(jià)商品房也會(huì)存在同樣問(wèn)題。事實(shí)上，沒(méi)有盡善盡美的政策，只有不斷改進(jìn)、不斷完善的政策。
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