中新網(wǎng)6月8日電 據(jù)《中華工商時報》報道，盡管此次九部委《意見》推出后，開發(fā)商中的幾大“龍頭”企業(yè)對外都做出低調(diào)姿態(tài)，但實際上，最近幾乎所有的開發(fā)企業(yè)在等待實施細則出臺的同時，都在圍繞著“90平方米中小套型占全部新供應(yīng)量70%以上”新規(guī)定的一些關(guān)鍵點在展開激烈的爭議，并相互交流，揣摩政策走向，研究應(yīng)對措施。
中小套型政策成焦點
九部委《意見》明確要求，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”對此，北京房地產(chǎn)商的反響十分強烈。
一些開發(fā)商提出，政府在實施細則中，不應(yīng)該將每個具體項目都套用“70%”的比例，而應(yīng)在總體開發(fā)量上力求達到70%的政策要求。也有不少開發(fā)商提出，“70%政策”可變通為以項目供應(yīng)量總套數(shù)計算，即套內(nèi)建筑面積90平方米的中小戶型占全部套數(shù)的70%以上。
為落實九部委《意見》，本月6日，北京市勘察設(shè)計與測繪管理辦公室向北京各設(shè)計單位已經(jīng)下發(fā)通知，要求對新承接的商品房設(shè)計項目必須按“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)的總面積的70%以上”的要求進行設(shè)計，已經(jīng)審批，但未取得施工許可證的項目，不符合該標準的必須修改方案。然而，不少設(shè)計單位反映，由于新政策中90平米以下“套型面積”概念不是很明確。主要問題是，建設(shè)部沒有對此概念下的住宅公攤范圍給出明確定義，無法操作。目前，對“套型面積”與“套內(nèi)面積”、“建筑面積”有什么區(qū)別，業(yè)內(nèi)的看法比較亂，尚需進一步明確。
細則未出對策不少
盡管北京市的有關(guān)細則還沒出臺，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)著手應(yīng)對即將面臨的市場變化。據(jù)了解，開發(fā)商除了向政府提出，“70%政策”可變通為以項目供應(yīng)量總套數(shù)計算外，不少企業(yè)策劃在設(shè)計中，將戶與戶之間預(yù)留可拆墻，或“變賣平方米為賣立方米”，將90平方米以下的住宅建成5.8米層高，預(yù)留裝修躍層空間，使小戶型產(chǎn)權(quán)房實際可以雙倍的價格“1變2”，從而享有大戶型功能空間，并合理規(guī)避掉各種稅費。另有位于市中心的高檔項目則準備采取“魔方組合”形式，即用一套房包含二至三個產(chǎn)權(quán)的“傘式”方式進行銷售。
一些開發(fā)商表示，如果在其后出臺的細則中，沒有針對這些做法的限定，改善居住條件的需求仍會繼續(xù)釋放，市場還會比較看好。開發(fā)企業(yè)的利潤仍然能有較好的保證。
然而，有業(yè)界人士提出，如果按開發(fā)建設(shè)總面積計算，同一個開發(fā)項目中，“90平方米以下住房”無論是80平方米，還是50、60平方米，其最終建設(shè)的面積之和需要占到全部商品房面積的70%以上。但如果按開發(fā)總套數(shù)作基數(shù)，若90平方米以下的套型面積都比較小，雖然套數(shù)達到70%的標準，但整體面積之和很有可能達不到項目總建筑面積的70%。再有，“改賣平方米為賣立方米”的做法，雖然不能算違規(guī)，但其實際效果無疑與新調(diào)控政策的目標是相背離的。
很多人關(guān)心新政對房價將產(chǎn)生怎樣的影響。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，九部委《意見》的嚴密性存在問題，需要后續(xù)政策的進一步調(diào)控。結(jié)構(gòu)調(diào)整針對所有項目，要求戶型為90平方米以下的占到70%，卻沒有限制房價，那么，即使是小戶型的住宅，也可能在市場上被炒到很高的價格。很多開發(fā)商也認為，即便都是90平方米以下的住宅，會有以低價取勝的，但好地段的項目，仍會在市場良好預(yù)期下，在利潤上通過設(shè)計“以小博大”。
政府是否有違約之嫌？
據(jù)了解，目前北京大約有100多個開發(fā)項目只拿到了規(guī)劃證，沒拿到開工許可證。有開發(fā)商提出，如果按照九部委新政執(zhí)行，很多項目要面臨改變與建材商、建筑商等許多上下游企業(yè)的合作合同問題，政府有違約之嫌。因為，此前開發(fā)企業(yè)與政府已經(jīng)簽了項目立項合同。而且，今年通過競拍方式高價獲得土地的開發(fā)商是根據(jù)當時政府的規(guī)劃要求拍下地塊的，新政策對項目的改變有可能使開發(fā)企業(yè)退地。
對此，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心樓建波主任提出，九部委“意見”屬于行政法規(guī)，由此牽出的上述問題不是法律和政策的沖突問題。此前，開發(fā)企業(yè)與政府間只是民事合同雙方的關(guān)系，政府只是合同一方的當事人。由于《合同法》中對法規(guī)變化有免責條款，因此，在法規(guī)變化、合同無法履行的情況下，作為合同一方的當事人應(yīng)不承擔責任。即便不將其視做民事關(guān)系，而是行政行為，當有關(guān)法規(guī)變了，從法律上看，此時的政府也沒責任。至于新出臺的行政法規(guī)是否對市場干預(yù)過多，是否影響了政府的信譽，則是法律之外的問題。
很顯然，新調(diào)控政策的實施取決于地方政府后續(xù)政策的出臺，而地方政府配套細則的執(zhí)行力與市場可操作性，將決定中央政策最終是否能落到實處。(陸昀)
