(聲明：刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))
市場(chǎng)的真實(shí)需求是什么，面積、戶型和成本的最佳結(jié)合點(diǎn)在哪里，一刀切的規(guī)定能否帶來(lái)預(yù)期中的調(diào)控效果
正如電影《達(dá)·芬奇密碼》一樣，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也充滿懸疑，猶如一個(gè)神秘莫測(cè)，需要政府、地產(chǎn)商及買房人之間相互推理，以尋找破解之途的偵探故事。
為了進(jìn)一步細(xì)化“國(guó)六條”，5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》。較之以前的宏觀調(diào)控政策，此次頗有新意且引起爭(zhēng)議的條款，是關(guān)于所謂的“90平方米限制線”。
《意見(jiàn)》規(guī)定：“自今年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”顯然，這一條款是為了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大中低價(jià)位房供應(yīng)量而設(shè)計(jì)的。
但是，這一設(shè)計(jì)是否符合市場(chǎng)的真實(shí)需求？又是否能真正達(dá)到拉低房?jī)r(jià)的作用，從而使越來(lái)越多的中低收入人群受益？
戶型需求：難覓的市場(chǎng)真相
“轉(zhuǎn)遍了房展會(huì)，我始終很難找到適合自己的二居室。”在北京某證券公司工作的張曉磊沮喪地對(duì)本刊記者說(shuō)。擁有三口之家的張曉磊在其尋房經(jīng)歷中發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)中70平方米的房子總價(jià)雖可以承受，但戶型卻大都為大一居，而能滿意的兩居室，面積則大多在100平方米以上，“面積大了，總價(jià)也就高了”。
與張曉磊有著同樣感受的購(gòu)房者應(yīng)該不在少數(shù)。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院向本刊提供了其今年一季度所做的一項(xiàng)調(diào)研報(bào)告，報(bào)告顯示，在北京，接近70%的購(gòu)房者青睞面積在60～100平方米的戶型，其中80～100平方米的戶型最受歡迎，占總樣本量的37%。面積為100～120平方米的戶型需求也較為旺盛，占總量的14%。
如果說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院做出的調(diào)研結(jié)果，是真實(shí)反映市場(chǎng)上有效購(gòu)房人群對(duì)戶型的需求。那么新浪網(wǎng)和央視《東方時(shí)空》聯(lián)合做出的調(diào)查，則代表著人們心中期望的戶型需求。截至本刊截稿時(shí)止，已有4840人接受該項(xiàng)調(diào)查。
這項(xiàng)聯(lián)合調(diào)查顯示， 66.23%的被調(diào)查者想購(gòu)買面積在90平方米以上的戶型，只有33.77的被調(diào)查者想購(gòu)買面積在90平方米以下的戶型。在回答“三口之家應(yīng)該居住多大面積的戶型才合適”時(shí)，74.03%的被調(diào)查者選擇了90平方米以上的戶型，其中32.15%的被調(diào)查者選擇了120平方米以上的大戶型。
“我們的戶型比例是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和政府規(guī)劃設(shè)定的�！北本┦讋�(chuàng)置業(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)賴偉浩在接受本刊記者采訪時(shí)說(shuō)。
首創(chuàng)置業(yè)的A-Z Town項(xiàng)目，其三期戶型中，90～130平方米的戶型占到了項(xiàng)目總面積的60%。
“從內(nèi)部空間設(shè)計(jì)角度來(lái)看，戶型面積越小，難度越大。我們的項(xiàng)目都是板樓，從板樓的設(shè)計(jì)上，90平方米以下的戶型就很難設(shè)計(jì)，要想南北通透更是不容易。而根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，90平方米以上戶型的市場(chǎng)需求還是比較大的，很多人買大戶型是為了居住的舒適性�！辟噦ズ普f(shuō)。
“我們開(kāi)發(fā)的世紀(jì)星城90平方米以下的戶型占80%，這樣的比例安排，符合市場(chǎng)對(duì)中低價(jià)位房子的需求，雖然這樣的戶型設(shè)計(jì)對(duì)我們來(lái)講成本比較高�！北本╉樔A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理徐長(zhǎng)崎對(duì)本刊記者說(shuō)。
“戶型首先必須滿足居住需要，但同時(shí)也要在一定程度上引導(dǎo)住戶往更高層次上的多種需求；如果只是停留在‘戶型求小、總價(jià)求低’的原始階段，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)將永遠(yuǎn)望不到明天。”天津市方標(biāo)建筑設(shè)計(jì)有限公司董事沈勇嵬對(duì)記者說(shuō)。
從消費(fèi)者，到地產(chǎn)商，在戶型的話題上，呈現(xiàn)出的多元答案頗耐人尋味。
到底多大的戶型合適
回顧北京的戶型歷史，2002年大戶型出現(xiàn)低迷，以“榮豐2008”等樓盤為代表的由大戶型改造而成的小戶型乃至超小戶型，瞬間風(fēng)靡了京城，也引領(lǐng)了小戶型時(shí)代的到來(lái)。此后，小戶型項(xiàng)目風(fēng)起云涌。但太多的小戶型項(xiàng)目也令整個(gè)戶型市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)和混亂。于是，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)整后，近兩年120平方米以上的大戶型又開(kāi)始興起。
在北京，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2005年12月末，全市商品住宅期房可售房源12.9萬(wàn)套、1799.3萬(wàn)平方米，平均每套戶型面積為139.4平方米。顯然，目前北京市場(chǎng)上在售戶型中，是以140平方米左右的大戶型為主。
而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)就顯示，全國(guó)24個(gè)大中城市中，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重不到50%。
在廣州，“120平方米以上的大戶型也占了市場(chǎng)的60%～80%�！敝性禺a(chǎn)廣州項(xiàng)目副總監(jiān)黃韜對(duì)記者介紹說(shuō)，“五一黃金周”期間，在珠江新城區(qū)，100平方米以下的房子近乎絕跡；在天河公園周邊樓盤中，80平方米以下的房子也已成為稀缺戶型；而曾經(jīng)是大眾置業(yè)首選的海珠區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)，更多數(shù)量的樓盤都在改走大戶型路線。
風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)。到了今天，“90平方米限制線”無(wú)疑又將改變整個(gè)戶型市場(chǎng)的格局�！靶粜蜁r(shí)代將再次來(lái)臨�！币恍┮蚤_(kāi)發(fā)中小戶型為主的地產(chǎn)商開(kāi)始?xì)g呼。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為市場(chǎng)上較理想的投資產(chǎn)品，小戶型也將成為地產(chǎn)投資者的尤物，或許又將引發(fā)新一輪的投資熱潮。
而對(duì)于那些大戶型的項(xiàng)目而言，成為未來(lái)的稀缺戶型必將引發(fā)價(jià)格的上漲。事實(shí)上，北京已經(jīng)有地產(chǎn)商開(kāi)始利用新政炒高大戶型的價(jià)格了。盡管以現(xiàn)在的市場(chǎng)放量，大戶型成為稀缺戶型還需要一段時(shí)間。
不過(guò)，對(duì)于更多的地產(chǎn)商而言，新政也意味著諸多不確定因素的存在。比如，上一次宏觀調(diào)控普通商品房的戶型標(biāo)準(zhǔn)是120平方米并可上浮20%，地方政府也分別發(fā)布了當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)，但此次又明確提出是以90平方米的套型為主，那是否意味著一年之后普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)又會(huì)改變呢？
再者，《意見(jiàn)》中提到“過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整”，那么，重新設(shè)計(jì)的費(fèi)用、70%以上90平方米以內(nèi)戶型的市場(chǎng)分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金成本的重新計(jì)算、營(yíng)銷推廣策略的重新制定，還有拿地策略、發(fā)展戰(zhàn)略等等，都要重新來(lái)過(guò)�！斑@些成本都是新增的”，一位地產(chǎn)商說(shuō)。
此外，盡管在政策層面90平方米正成為國(guó)人一家三口的住房“小康”標(biāo)準(zhǔn)，但究竟多大面積的戶型才既適合市場(chǎng)需求，又能讓人住得舒坦？業(yè)內(nèi)莫衷一是。
對(duì)于“套型建筑面積”這個(gè)從未出現(xiàn)過(guò)的新名詞，地產(chǎn)商有點(diǎn)摸不著頭腦，“套型建筑面積90平方米”這個(gè)限制線究竟是指套內(nèi)建筑面積還是指使用面積呢？近日，在北京市建委組織的一次地產(chǎn)商參加的內(nèi)部座談會(huì)上，與會(huì)的10多家地產(chǎn)商就已經(jīng)為此“吵成一團(tuán)”。
“住房需求是個(gè)性化的。如果將90平方米定義為普通住宅，其實(shí)是不夠住的三居、浪費(fèi)面積的一居，做成兩居對(duì)兩代同堂的家庭又不適合�！痹跇I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，90平方米的戶型就是一個(gè)“無(wú)法住的三居，賣不出去的一居”。
“90平方米”這個(gè)限制線能否成為解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中戶型問(wèn)題的“密碼”，而作用于其上的強(qiáng)力又有多大？這也許要在接下來(lái)的市場(chǎng)考驗(yàn)中才能得到驗(yàn)證。
稿件來(lái)源：《中國(guó)新聞周刊》，作者：謝良兵 海芳
