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韓國(guó)新加坡樓市調(diào)控有方 重稅防囤房組屋統(tǒng)一賣

2006年06月26日 11:00

    新加坡政府為了改善國(guó)民的居住條件,改造老舊居住區(qū)、貧民窟,投資興建組屋,政府提出的口號(hào)是‘讓居者有其屋’,從1959年興建組屋開(kāi)始到現(xiàn)在,新加坡的組屋建設(shè)取得了顯著的成績(jī),為新加坡人提供了高品質(zhì)的住屋和策劃周詳?shù)慕M屋區(qū)。 中新社發(fā) 周景洛 攝

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  中新網(wǎng)6月26日電  據(jù)《香港商報(bào)》報(bào)道,近年來(lái),韓國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷走高,出現(xiàn)了明顯的泡沫化跡象。從去年開(kāi)始,韓國(guó)政府采取了稅收等一系列措施以抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲,避免房地產(chǎn)泡沫危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)。今年4月,韓國(guó)的土地價(jià)格漲幅開(kāi)始放緩,土地成交量亦迅速萎縮。

    與此同時(shí),土地資源匱乏的新加坡也通過(guò)大力發(fā)展“政府組屋”,在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中走出了一條獨(dú)特而成功的道路。

韓國(guó):課重稅防囤、倒、瞞

  首爾房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超GDP增速

  韓國(guó)實(shí)行土地私有制,房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和交易完全是市場(chǎng)行為,政府向來(lái)很少干預(yù)。但近年來(lái)該國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了明顯的泡沫化跡象。根據(jù)最新?lián)y(tǒng)計(jì),首爾的公寓住宅價(jià)格較3年前平均上漲了24%,而以高檔住宅聞名的首爾江南地區(qū)的房?jī)r(jià)較5年前飆升了121.8%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。

  有鑒于此,韓國(guó)政府將房地產(chǎn)新政策的重點(diǎn)放在了增加稅種和提高稅率上,以打擊房地產(chǎn)炒作行為,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

  擴(kuò)大征稅基數(shù)實(shí)現(xiàn)三“不”

  去年8月31日,韓國(guó)推出了《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》,廢除了過(guò)去以個(gè)人為單位對(duì)房地產(chǎn)征稅的辦法,改為以家庭擁有的房地產(chǎn)總值為征稅對(duì)象,從而明顯擴(kuò)大了房地產(chǎn)征稅的基數(shù)。

  《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》可以形象地歸納為三“不”。

  第一,讓人“囤不起”大房子。為遏制大型住房和高價(jià)高檔住房的需求,特別是打擊囤積房產(chǎn)的炒家,韓國(guó)每年都公布個(gè)人擁有的地產(chǎn)和房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,并據(jù)此分別征收地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。新政策則加強(qiáng)了對(duì)房屋綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的征收,即擁有房地產(chǎn)越多的家庭,每年繳納的不動(dòng)產(chǎn)稅也越多。由于綜合不動(dòng)產(chǎn)稅每年都要定期繳納,囤積房地產(chǎn)將給其擁有者帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),迫使他們量力而行,及早出手多余房產(chǎn)。

  第二,讓人“倒不動(dòng)”房子。對(duì)于擁有兩套以上住宅的家庭,房地產(chǎn)交易價(jià)格超過(guò)政府制定的各地房產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)10萬(wàn)美元時(shí),轉(zhuǎn)讓所得稅稅率由以往的9%到36%提高到50%,高價(jià)高檔住宅的轉(zhuǎn)讓所得稅率則更高。這一政策讓人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),不得不考慮政府公布的評(píng)估價(jià)格,不敢要價(jià)過(guò)高,從而可防止房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上升。同時(shí),炒家二次三次倒賣房地產(chǎn)的利潤(rùn)被大大降低,可從源頭堵住投機(jī)倒賣房產(chǎn)的行為。

  第三,讓人“瞞不住”房產(chǎn)。為了防止隱匿和以他人名義倒賣房地產(chǎn),《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》規(guī)定,在進(jìn)行土地交易時(shí),必須向地方政府的國(guó)稅廳和警察局等機(jī)關(guān)申報(bào)資金來(lái)源,說(shuō)明購(gòu)房資金來(lái)源。通過(guò)這種方式,使房產(chǎn)買賣透明化,杜絕逃稅漏稅和鉆政策空子的行為。

  今年3月,韓國(guó)政府又公布了《促進(jìn)市民居住用地及住宅市場(chǎng)合理化方案》,對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》的內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步的完善和補(bǔ)充,限制利用房地產(chǎn)再開(kāi)發(fā)進(jìn)行炒作,對(duì)非自住土地的轉(zhuǎn)讓最高征收60%的轉(zhuǎn)讓稅。

  韓地價(jià)漲幅4月開(kāi)始放緩

  這些措施推出后,韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。據(jù)韓國(guó)建設(shè)交通部統(tǒng)計(jì),韓國(guó)的土地價(jià)格漲幅從今年4月開(kāi)始放緩,土地成交量迅速萎縮。全國(guó)房?jī)r(jià)最高的首爾江南地區(qū)房?jī)r(jià)也有所回落,一些熱點(diǎn)住宅區(qū)的房?jī)r(jià)在一個(gè)月內(nèi)降幅達(dá)到2萬(wàn)美元。

新加坡:建組屋保需、住、貸

   “組屋”統(tǒng)建統(tǒng)售

  新加坡的民用住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)主要由“政府組屋”和商品房?jī)刹糠纸M成!罢M屋”類似于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房,由政府投資修建,價(jià)格由政府統(tǒng)一規(guī)定,以低價(jià)出售或出租給中低收入階層。居民在購(gòu)買“組屋”時(shí),獲得其99年的所有權(quán)。商品房則包括高級(jí)公寓和私人住宅,由私人投資修建,按市場(chǎng)價(jià)格發(fā)售,主要面向高收入者。據(jù)悉,在過(guò)去40多年的時(shí)間里,新加坡政府共修建了96.8萬(wàn)余套“組屋”,目前約84%的新加坡人居住在“組屋”中,其中絕大部分人都是住在自己購(gòu)買的“組屋”里。

  在新加坡,“組屋”的投資、修建和分配均由成立于1960年2月的新加坡建屋發(fā)展局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。“組屋”建成后,建屋發(fā)展局以公民的收入水平為依據(jù),按照公平原則進(jìn)行合理分配。

  向公民提供多種補(bǔ)貼

  新加坡政府以各種形式向公民提供大量的住房補(bǔ)貼,從而使“組屋”價(jià)格保持在一般人能夠承受的范圍內(nèi)。

  具體來(lái)說(shuō),“組屋”按地段和面積的不同,價(jià)格從15萬(wàn)新元(1美元約合1.57新元)到25萬(wàn)新元不等。符合條件者,可以向建屋發(fā)展局申請(qǐng)優(yōu)惠按揭貸款,而設(shè)立于1955年的中央公積金則是新加坡人購(gòu)房的主要資金來(lái)源。該基金是一項(xiàng)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄計(jì)劃,由員工和戶主每月按一定比例交納,全國(guó)約有90%的居民都是通過(guò)建屋發(fā)展局成為房產(chǎn)所有人的。中央公積金還以低于市場(chǎng)利率兩個(gè)百分點(diǎn)的優(yōu)惠利率提供抵押貸款,貸款額度可達(dá)到住房?jī)r(jià)格的80%到90%。

  嚴(yán)格監(jiān)控買賣“組屋”

  為防止有人利用“組屋”進(jìn)行投機(jī)活動(dòng),新加坡政府對(duì)居民購(gòu)買“組屋”等行為進(jìn)行了嚴(yán)格的監(jiān)控。例如,建屋發(fā)展局規(guī)定居民購(gòu)買“組屋”要以自住為主,對(duì)居民購(gòu)買“組屋”的次數(shù)作出嚴(yán)格限定,以防投機(jī);“組屋”在購(gòu)買后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,也不能用于商業(yè)性經(jīng)營(yíng),否則將受到法律嚴(yán)懲。同時(shí),新加坡還規(guī)定,一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套“組屋”,如果要買新的“組屋”,舊的“組屋”必須退出來(lái),從而防止有些人“多吃多占”。

  根據(jù)新加坡政府的規(guī)定,任何人在買賣“組屋”時(shí)必須提供準(zhǔn)確、翔實(shí)的資料。如果一旦發(fā)現(xiàn)弄虛作假,當(dāng)事人將面臨5000新元的罰款或6個(gè)月的監(jiān)禁,或者同時(shí)面臨兩項(xiàng)處罰。

 
編輯:王菲】
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