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　　嘉賓：

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 尹伯成

　　五合智庫(kù)顧問有限公司總經(jīng)理 鄒 毅

　　奧運(yùn)會(huì)的腳步踏入中國(guó)后，給各行各業(yè)制造了許多話題。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，有關(guān)奧運(yùn)會(huì)過后樓市走向的話題越來越熱門，有人認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)將成為樓市的又一個(gè)“拐點(diǎn)”，但也有人持相反意見，堅(jiān)信樓市不會(huì)在奧運(yùn)會(huì)后急轉(zhuǎn)直下。本周，我們請(qǐng)來業(yè)內(nèi)專家給出他們的判斷。

　　奧運(yùn)不是樓市“分水嶺”

　　主持人：今年樓市表現(xiàn)難掩落寞，如從市場(chǎng)實(shí)際交易情況來看，一線城市的住宅銷售量大幅萎縮，前景不甚明朗，一些城市的房?jī)r(jià)也應(yīng)聲而落，如今又加上奧運(yùn)會(huì)帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展猜想，其中樓市在奧運(yùn)后真會(huì)發(fā)生有些人所認(rèn)為的“可怕的結(jié)局”嗎？

　　尹伯成：我相信絕對(duì)不會(huì)。中國(guó)樓市自去年下半年以來確實(shí)有一些變化，這種變化主要體現(xiàn)在樓盤銷售，市場(chǎng)內(nèi)的觀望氣氛比較濃厚，但這種調(diào)整是宏觀調(diào)控?cái)D壓樓市泡沫所帶來的，從房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看也是積極的，且與奧運(yùn)會(huì)并無直接聯(lián)系。

　　而宏觀上講，雖然后奧運(yùn)樓市行情如何仍然是個(gè)未知數(shù)，但首先我認(rèn)為樓市絕不會(huì)出現(xiàn)如股市一般股價(jià)跌得越低就越?jīng)]有人買的現(xiàn)象，購(gòu)房者買房多數(shù)為自己居住，他們有著強(qiáng)烈的改善居住條件的剛性需求，因此只要房?jī)r(jià)有適度調(diào)整，達(dá)到他們的經(jīng)濟(jì)和心理承受力，需求就會(huì)有支撐，也使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。就目前情況看，房?jī)r(jià)未來調(diào)整15%-20%也許可能，但不可能發(fā)生短時(shí)間內(nèi)暴跌的情況。

　　此外，樓市在短期內(nèi)可能會(huì)因擠壓泡沫而向下作適度調(diào)整，但支撐樓市包括房?jī)r(jià)長(zhǎng)期向上的兩大基石并不會(huì)動(dòng)搖，這兩大基石一是我國(guó)城市化率的上升，城市人口增加會(huì)對(duì)城市住房帶來巨量需求；二是我國(guó)經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，人民收入在逐步提高，而住房需求的收入彈性很大，這給城鎮(zhèn)住房帶來了很大的改善性需求。同時(shí)，人民幣目前對(duì)外升值、對(duì)內(nèi)貶值，凡貨幣對(duì)外升值的國(guó)家，其資產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)不可能貶值，因?yàn)橥赓Y會(huì)千方百計(jì)進(jìn)入購(gòu)買這種資產(chǎn)，而對(duì)內(nèi)貶值又會(huì)使房產(chǎn)成為很好的規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的投資工具，并且在通脹過程中，房產(chǎn)即使不跌價(jià)也會(huì)使泡沫自然化解。

　　后奧運(yùn)仍有“蛋糕”可分

　　主持人：后奧運(yùn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說又有哪些發(fā)展機(jī)遇？

　　鄒毅：從國(guó)際視角來看，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)有一個(gè)完整的周期，主要分為前奧運(yùn)階段(長(zhǎng)達(dá)7年左右的奧運(yùn)籌備期)、奧運(yùn)階段(奧運(yùn)會(huì)舉辦當(dāng)年)和后奧運(yùn)階段(奧運(yùn)會(huì)后大約3到5年的時(shí)間)，而夏季奧運(yùn)會(huì)的舉辦國(guó)在奧運(yùn)會(huì)后大多會(huì)經(jīng)歷一個(gè)經(jīng)濟(jì)回落的過程。不過，我認(rèn)為北京不會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

　　因?yàn)楸本�無論人口還是經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)所占的比重都不是很高，更為重要的是奧運(yùn)會(huì)的舉辦加快了北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，高端服務(wù)業(yè)將成為北京新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。而對(duì)于房地產(chǎn)，我覺得奧運(yùn)會(huì)的舉辦所帶來的這次產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型具體表現(xiàn)在三個(gè)方面：住宅郊區(qū)化、旅游地產(chǎn)及商業(yè)物業(yè)。

　　如交通設(shè)施的建設(shè)與改善對(duì)成功舉辦奧運(yùn)會(huì)相當(dāng)重要，而交通狀況的改善不僅保障奧運(yùn)會(huì)的順利進(jìn)行，也會(huì)造福當(dāng)?shù)鼐用�，從而使得中心城區(qū)的外圍不斷擴(kuò)大，促進(jìn)了郊區(qū)住宅的發(fā)展。奧運(yùn)會(huì)也強(qiáng)化了北京多中心的城市格局，有助于改變現(xiàn)在市區(qū)人口過度聚集的狀況，一些原本較偏遠(yuǎn)地段或城市改造地段成為地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的空間與熱點(diǎn)。相應(yīng)的，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將重新定位，從而推動(dòng)周邊地產(chǎn)升值，北京住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)將越來越明顯，開發(fā)商也將擁有新的投資亮點(diǎn)。

　　另外，舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)各主辦城市旅游業(yè)尤其是入境旅游的可持續(xù)發(fā)展利好因素較多，旅游地產(chǎn)將迎來前所未有的機(jī)遇。同時(shí)，從其他已舉辦過奧運(yùn)會(huì)的城市來看，如果承辦城市所處經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)穩(wěn)定，且奧運(yùn)后商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)沒有出現(xiàn)突增的情況，那么，其商業(yè)物業(yè)的收益將持續(xù)增長(zhǎng)；若舉辦城市所處的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)本身處于下降勢(shì)頭，或者賽后新增大量的商業(yè)物業(yè)，那么，奧運(yùn)會(huì)后其市場(chǎng)收益就很可能出現(xiàn)下滑。(柯鵬 李和裕)