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　　老城區(qū)市民無須再擔(dān)心舊城改造房屋被拆后沒錢買房無處落腳的問題了，今后，被拆遷戶將可以自由選擇貨幣補償或異地永遷，有房可回遷地區(qū)還可選擇原址回遷，尤其是補償標(biāo)準(zhǔn)上新增了改造獎勵和搬遷時限獎勵，越早搬遷獎勵越多，并且補償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)當(dāng)?shù)匾皇址拷灰拙鶅r，與市場價格真正接軌。

　　昨日，廣州市國土房管局將擬訂的《廣州市危舊房改造拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》(征求意見稿，下稱《意見》)向社會各界征求意見，10月23日截止�！俺齻�別被拆遷戶，廣州將基本確保舊城改造的被拆遷戶可買到本地區(qū)一手商品房”，市國土房管局新聞發(fā)言人說道。

　　同時，有關(guān)負責(zé)人表示，根據(jù)該《意見》，政策具有導(dǎo)向性，鼓勵被拆遷戶及早搬遷，3種補償方式中，原址回遷還需要市民自掏腰包八九百元/平方米，而異地永遷到房價更低區(qū)域，或許既有大房住，又有錢可拿。雖然此次《意見》只適用于各區(qū)政府經(jīng)上級政府批準(zhǔn)的危舊房改造項目范圍內(nèi)的拆遷補償安置，但國土房管部門希望該辦法可令開發(fā)商拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)也向此靠攏。

　　另外，如果《意見》順利出臺，東濠涌舊城改造項目被拆遷戶有望嘗“頭啖湯”，而按照法不溯及以往原則，已改造項目不適用，但據(jù)了解，已實施改造的恩寧路、南華西等項目補償標(biāo)準(zhǔn)也不低。

　　征求意見途徑及聯(lián)系方式

　　市民可登錄市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站(www.laho.gov.cn/)查看詳情。

　　聯(lián)系方式：市城市房屋拆遷管理辦公室，聯(lián)系人：孫小姐，聯(lián)系電話：83875085。

　　提交意見：電子郵件(sunl@laho.gov.cn)/郵寄(越秀北路89號廣州市城市房屋拆遷管理辦公室，510030)/傳真(83874700)。

　　首次提出：增加改造獎勵和搬遷時限獎勵

　　三種方式：貨幣補償/異地永遷/原址回遷補償標(biāo)準(zhǔn)：向當(dāng)?shù)匾皇肿≌�交易均價看齊

　　評估價上新增兩種獎勵，將高于原地區(qū)一手房均價

　　三種方式：貨幣補償/異地永遷/原址回遷

　　原址回遷為新增補償方式，前提是原址有房可遷

　　補償標(biāo)準(zhǔn)：向當(dāng)?shù)匾皇肿≌�交易均價看齊

　　與市場價格真正接軌，補償標(biāo)準(zhǔn)明顯提高

　　此次兩大獎勵制度都是亮點，后者更體現(xiàn)了鼓勵按時搬遷的特色�？紤]到各區(qū)情況不同，《意見》僅就搬遷獎勵費設(shè)定最高標(biāo)準(zhǔn)(在被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評估價的15%以內(nèi)確定)。

　　市國土房管局明確，各區(qū)在開展危舊房改造工作時，可以在危舊房改造決定里將整個搬遷期限明確劃分為幾個階段，搬遷獎勵費實行分階段遞減的制度，從而引導(dǎo)被拆遷人加快搬遷進度。比如：危舊房改造決定作出之日為2009年1月1日，1月1日至3月31日設(shè)定為第一搬遷階段，被拆遷人在這一階段按時搬遷就獲得全額獎勵，4月1日至6月30日為第二搬遷階段，搬遷獎勵費相應(yīng)遞減20%，以下依次類推。

　　模擬案例：假定危舊房改造項目位于某市中心區(qū)，被拆遷房屋的合法產(chǎn)權(quán)建筑面積為50平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅。市場評估單價為7350元/平方米。如危舊房改造項目所在區(qū)政府確定該項目的搬遷時限獎勵標(biāo)準(zhǔn)為15%，危舊房改造決定作出之日為2009年1月1日，1月1日至3月31日設(shè)定為第一搬遷階段，那么被拆遷人在第一階段內(nèi)按時搬遷的就可以獲得全額獎勵，即：7350×50×15%=55125元；4月1日至6月30日為第二搬遷階段，搬遷獎勵費相應(yīng)遞減20%，即：7350×50×15%×80%=44100元。如此類推。到2010年4月1日，如被拆遷人仍不主動搬遷，將不能再獲得搬遷獎勵費。

　　亮點

　　獎勵有時效

　　提煉

　　搬得越快 獎得越多

　　廣州的危破房改造已經(jīng)升級到舊城改造的新階段。廣州每年新增危破房近8萬平方米。荔灣、越秀、海珠3區(qū)為舊城改造項目重點區(qū)域。

　　補償方式詳解

　　貨幣補償：

　　只要拆遷都有獎

　　為激勵市民支持舊城改造，此次在市場評估價上新增改造獎勵費，補償標(biāo)準(zhǔn)明顯提高，兩者相加將相當(dāng)于但不高于被拆遷住宅房屋所在行政區(qū)域一手住房交易均價(指危舊房改造決定發(fā)布時的前3個月市場交易均價，以國土房管局發(fā)布數(shù)據(jù)為準(zhǔn))。

　　如果被拆遷人按時搬遷的，還可以獲得搬遷時限獎勵費。市國土房管局副局長劉仲國、拆遷辦主任劉志偉表示，“獲得這三部分款項后，被拆遷人完全有能力購買被拆遷房屋所在行政區(qū)域內(nèi)的一手住房，而且會高于當(dāng)?shù)鼐鶅r”。

　　而改造獎勵費和搬遷時限獎勵費由各區(qū)政府自定，報國土房管局備案。對于由區(qū)政府自定標(biāo)準(zhǔn)只有上限沒有下限的問題，劉志偉表示，不用擔(dān)心，因為拆遷前補償方案會公示，“如果市民不同意，拆遷將難以進行”。

　　模擬案例：假定改造項目位于某市中心區(qū)，被拆遷房屋的合法產(chǎn)權(quán)建筑面積為50平方米(住宅)。市場評估單價為7350元/平方米，而2008年6～8月該區(qū)一手住宅交易均價為11277元/平方米。根據(jù)《意見》規(guī)定，該項目的改造獎勵單價約為11277-7350= 3927元/平方米。

　　《意見》最突出的就是3種補償安置方式以及新增改造獎勵令補償標(biāo)準(zhǔn)貼近當(dāng)?shù)匾皇址砍山痪鶅r。其中，貨幣補償、異地永遷可由被拆遷人自由選擇，原址回遷只適用于經(jīng)政府批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)住宅的危舊房改造項目，“即規(guī)劃有回遷房的項目，有的項目改造后是綠地、商業(yè)等非住宅就不能原址回遷”。

　　非住宅房屋只給予貨幣補償，“主要考慮非住宅房屋的市場價值(特別是商業(yè)用途的房屋)受經(jīng)營狀況等因素影響，差異性很大，推行異地永遷難度較大，且實際操作中難以滿足被拆遷人的心理需求”。

　　《意見》突破性地以一手房交易均價來確定異地永遷補償安置的住房建筑面積，具體計算公式：應(yīng)當(dāng)補償面積=(被拆遷住房所在地一手住房交易價格÷異地永遷安置住房所在地一手住房交易價格)×被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)建筑面積�！巴膺w越遠，補償安置面積也就越大”。

　　另外，由于異地永遷的安置住房戶型有一定標(biāo)準(zhǔn)限制，實際安置住房面積可能會有不同，以往廣州市是按照工程造價成本或者永遷安置房的市場銷售價格來“多退少補”，但此次也突破性地按照異地永遷安置房所在地一手住房交易價格來補差。

　　模擬案例：假定危舊房改造項目位于某市中心區(qū)，被拆遷房屋的合法產(chǎn)權(quán)建筑面積為50平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅。以2008年6～8月該區(qū)一手住宅交易均價11277元/平方米為參考數(shù)據(jù)。根據(jù)規(guī)定，住宅房屋被拆遷人選擇異地永遷安置的，如永遷安置住房位于一般城區(qū)，以2008年6～8月該一般城區(qū)一手住宅交易均價7237元/平方米為參考數(shù)據(jù)，則應(yīng)當(dāng)補償安置的住房建筑面積為：(11277÷7237)×50=77.91平方米，面積增幅為27.91平方米。

　　原址回遷：

　　改造獎勵打五折

　　原址回遷為新增補償方式，前提是原址有房可遷。原址回遷安置住房的面積將不低于被拆遷住房面積，新舊房之間結(jié)算市場差價，即“拆一還一、新舊補差”。劉仲國表示，新舊房之間的市場差價一般在3000元/平方米以上，因此，“原址回遷”者也有改造獎勵和搬遷時限獎勵。原址回遷安置的改造獎勵標(biāo)準(zhǔn)控制在實行貨幣補償?shù)莫剟顦?biāo)準(zhǔn)50%以內(nèi)�！俺醪接嬎愫螅�原址回遷的市民每平方米要自己補交八九百元”。

　　模擬案例：假定被拆遷房屋的合法產(chǎn)權(quán)建筑面積為50平方米(住宅)，被拆遷人選擇原址回遷，可按1:1回遷，與原址回遷安置住房的市場價格結(jié)算差價。如市場評估價為7350元/平方米，該區(qū)2008年6～8月一手住房交易均價為11277 元/平方米，獎勵費按兩者差價的50%計算。據(jù)此可計算出改造獎勵費為(11277-7350)×50%=1963.5元/平方米；新舊房補差單價為11277-7350=3927元/平方米。被拆遷人需補差3927 -1963.5=1963.5元/平方米。搬遷獎勵費若按最高額度計算，即7350×15%=1102.5元/平方米，則被拆遷人需補1963.5-1102.5= 861元/平方米。

　　特殊問題

　　租房者：

　　公房棄租者貨幣補償金額打3折

　　對于直管公房租戶，如果市民棄租，則可獲得被拆遷房屋貨幣補償金額30%以及全額的改造獎勵作為棄租補償；如不棄租，由拆遷人另行安排使用面積不少于被拆遷房屋使用面積的直管公房安置。

　　劉仲國表示，由于私房租賃屬于出租人與承租人之間的民事法律關(guān)系，由租賃雙方自行協(xié)商解決。

　　住房困難家庭：

　　3類情況最低補償40平方米

　　3種情況的住房困難家庭(被拆遷住宅房屋建筑面積小于40平方米)享有40平方米的“最低補償面積標(biāo)準(zhǔn)”。分別為：被拆遷人選擇貨幣補償，且該住宅房屋屬于低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權(quán)住宅的；被拆遷人選擇原址回遷，且被拆遷人符合我市城市低收入住房困難家庭保障條件的；被拆遷人選擇異地永遷，且該住宅房屋屬于被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權(quán)的自住住宅的。其中，“自住住宅”指被拆遷人有常住戶口，且實際居住在此。

　　“住改商”：

　　要房者補償安置 要錢者扣減土地出讓金

　　對于“住改商”房屋，選擇原址回遷、異地永遷補償方式的，按住宅用途進行補償安置；選擇“貨幣補償”的，以1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》作為劃分的時間界限，按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價的一定比例扣減改變用途應(yīng)補交的土地出讓金給予補償。如果按經(jīng)營性用房確定的貨幣補償款低于《意見》中有關(guān)住宅貨幣補償?shù)?即市場評估價+改造獎勵)，將按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)進行補償。

　　歷史用房：

　　規(guī)劃條例前自建房補償至少打7折

　　目前存在部分房產(chǎn)因建設(shè)單位方面問題導(dǎo)致的歷史遺留下來的“辦證難”問題。此次明確，屬于破解辦證難范圍但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，視同已領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證，按實際測繪面積確定房屋補償安置面積。

　　而對于被拆遷人在1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》實施前，為解決基本生活需要而自行建設(shè)的房屋，補償不超過其市場評估價的70%。文/記者李婧 通訊員穗房宣