| 各方聲音
業(yè)主——“老百姓需要一個和諧的生活環(huán)境，但現(xiàn)在我們業(yè)主每天回家面對的卻是‘后院’起火，車胎被扎、半夜接到恐嚇電話等等。”清鏡明湖花園小區(qū)業(yè)主、著名歌唱家朱明瑛如是說，因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)公司的糾紛，現(xiàn)在的小區(qū)比以前更亂了。
物業(yè)——與業(yè)主的疲憊不堪相比，物業(yè)公司的一位負(fù)責(zé)人則抱怨：“我們服務(wù)了卻收不到錢，一個小區(qū)只有不到一半的人交物業(yè)費(fèi)，不交費(fèi)我們就運(yùn)作不下去。所以我們只能挑一些愛挑頭的人告，以達(dá)到示范效應(yīng)。”
法官——不斷增加的物業(yè)糾紛更是累壞了法院判案的法官。北京市海淀區(qū)人民法院民庭副庭長馬軍表示，海淀區(qū)法院的法官經(jīng)常要加班，去年加班六個月，今年加班八個月。馬軍說，法官們白天審判，晚上回家寫判決書。這說明什么？說明物業(yè)糾紛的案子太多了。
律師——“事實(shí)上，打官司并不能解決問題，物業(yè)糾紛產(chǎn)生的根源是現(xiàn)行制度設(shè)計的缺陷和偏差�！币晃环山缛耸勘硎荆唤鉀Q根源問題，物業(yè)糾紛的官司只能越打越多，越打越亂，嚴(yán)重影響社會穩(wěn)定。
中新網(wǎng)11月23日電 不久前，北京市朝陽區(qū)法院對一批物業(yè)糾紛案件進(jìn)行了大規(guī)模的集中強(qiáng)制執(zhí)行，這不僅讓很多業(yè)主為之震動，更讓整個社會把關(guān)注的焦點(diǎn)聚向物業(yè)糾紛這一社會“頑疾”。
據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)時報》報道，各界專家紛紛對此事提出了自己的看法。有專家認(rèn)為，業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)不對等，制定物業(yè)服務(wù)格式合同迫在眉睫。
強(qiáng)制執(zhí)行背后的表演成分
10月30日，北京市朝陽區(qū)法院98名執(zhí)行法官和法警兵分6路前往歐陸經(jīng)典、芍藥居等13個小區(qū)，對57戶常年拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，對16人進(jìn)行了司法拘留。
對此，北京市消費(fèi)者協(xié)會副秘書長張明認(rèn)為，“堵被窩”的方式更暴露了法院執(zhí)法的不文明�！俺枀^(qū)法院選擇不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行大規(guī)模的強(qiáng)制執(zhí)行是欠考慮的。這種挑選性的示范性執(zhí)法，違背了法律的公正原則。事實(shí)上，中國還有很多行業(yè)應(yīng)該進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，有那么多拖欠農(nóng)民工資的糾紛，為什么不選擇強(qiáng)制執(zhí)行？！”
“我相信，這一事件在社會上引起的極大反響可能已經(jīng)超乎了朝陽區(qū)法院最初的預(yù)料�！币晃徊辉妇呙穆蓭煼治�，朝陽區(qū)法院近幾年受理的物業(yè)糾紛案件急劇上升，在其受理的七千多件有關(guān)物業(yè)糾紛的案件中，90%以上都是物業(yè)公司贏。很多業(yè)主認(rèn)為法院判案不公，所以在判決生效后，仍然不交物業(yè)費(fèi)，促使法院有了此次大規(guī)模的強(qiáng)制執(zhí)行。
“強(qiáng)制執(zhí)行從法律角度看沒有任何問題，法院判決生效后業(yè)主拒不執(zhí)行是對法律尊嚴(yán)的挑戰(zhàn)，朝陽區(qū)法院完全可以進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。但是這種強(qiáng)制執(zhí)行不可以選擇堵被窩方式，更不可以在大量的攝像機(jī)、照相機(jī)面前執(zhí)行�！北本┦械谝恢屑壢嗣穹ㄔ好裢ジ蓖ラL王忠如是說。
有律師認(rèn)為，法院選擇強(qiáng)制執(zhí)行的手段有很多種，可以凍結(jié)欠費(fèi)業(yè)主的銀行賬戶要求其交款，也可以抵押和變賣其財產(chǎn)等各種方法，并不一定要選擇涉及人身權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。還有很多專業(yè)人士認(rèn)為，這種從被窩里拉出來，穿著秋衣秋褲，甚至連鞋都沒穿上，就被當(dāng)著家人、孩子的面拖出家門，站在了法庭，從法律上看行為野蠻，從情感上激起了更多業(yè)主的憤怒。
“而且，法院事前邀請了很多新聞媒體的記者一同前往，這讓人感覺更像是一場表演。強(qiáng)制執(zhí)行的目的是讓欠費(fèi)業(yè)主繳費(fèi)，在幾千件的案件中，朝陽區(qū)法院只選擇了幾十戶進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，這和物業(yè)公司有挑選地狀告一些業(yè)主維權(quán)積極分子的方法很相似�！币晃环▽W(xué)院的院長表示，法院強(qiáng)制執(zhí)行了這幾十戶，再經(jīng)過新聞媒體的宣傳報道，給其他已經(jīng)判決后仍在欠費(fèi)的業(yè)主以警告，再不交費(fèi)下一個就輪到強(qiáng)制執(zhí)行你了。
業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)不對等
根據(jù)中消協(xié)的統(tǒng)計，自2003年到2004年，商品房投訴名列前五名，而且基本上都是群體性投訴。
法律專家一致認(rèn)為，最初，業(yè)主在買房時不自愿地連帶簽署《物業(yè)管理委托合同》，業(yè)主依據(jù)合同必須交費(fèi)，而物業(yè)公司的服務(wù)卻沒有受到相應(yīng)的約束和監(jiān)督，所以一旦物業(yè)公司服務(wù)不到位，單個業(yè)主又不能起訴物業(yè)公司，并且還得繼續(xù)交費(fèi)。這是非常不公平、不合理的事。
北京匯佳律師事務(wù)所邱寶昌律師認(rèn)為，這種現(xiàn)行制度設(shè)計的缺陷和偏差，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)不對等。開發(fā)商享有指定物業(yè)公司、確定物業(yè)管理收費(fèi)數(shù)額的權(quán)利，卻不承擔(dān)任何義務(wù)；前期物業(yè)服務(wù)合同由開發(fā)商和物業(yè)公司擬定，沒有體現(xiàn)業(yè)主的意志，業(yè)主只能被動的接受。后期業(yè)主承擔(dān)交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，卻不享有選擇服務(wù)者(物業(yè)公司)和協(xié)商物業(yè)費(fèi)用的權(quán)利。這是對業(yè)主權(quán)利的一種極大侵害。
“而且，現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》可操作性不強(qiáng)，《物業(yè)管理委托合同》又不完善，約定的內(nèi)容不完全、不規(guī)范，無法涵蓋很多事實(shí)�！背枀^(qū)人民法院民二庭庭長馬勇認(rèn)為，這種合同的不確定性，造成物業(yè)公司服務(wù)的伸縮性很大。同時，物業(yè)公司還存在缺乏服務(wù)意識并且法律意識淡薄、物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)層次不齊等問題。
“根據(jù)消協(xié)受理的投訴情況來看，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛責(zé)任多在物業(yè)公司�！北本┦邢麉f(xié)副秘書長張明認(rèn)為，大部分物業(yè)公司不想當(dāng)服務(wù)者，而想當(dāng)管理者。到期限時物業(yè)公司只管收費(fèi)，至于服務(wù)是否達(dá)標(biāo)，既沒有相應(yīng)的條款規(guī)定，業(yè)主也沒有相應(yīng)的監(jiān)督渠道。
“按照現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，社區(qū)可以成立業(yè)主委員會來監(jiān)督物業(yè)公司。”陳旭律師說，但事實(shí)卻是業(yè)主大會召開難，業(yè)主委員會成立更難。據(jù)了解，北京共有3000多個住宅小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)2458個，截至今年上半年，全市共成立業(yè)主大會339個。按照這個比例，絕大多數(shù)的小區(qū)仍處于物業(yè)公司“獨(dú)霸”的局面。但即便已經(jīng)成立業(yè)主委員的小區(qū)，由于業(yè)委會沒有工作經(jīng)費(fèi)，委員無報酬，業(yè)委會的主體地位沒有明確，使得業(yè)委會的工作不能有效的開展。
制定物業(yè)服務(wù)格式合同
“物業(yè)糾紛之所以是‘頑疾’，是因?yàn)槲飿I(yè)糾紛一直重復(fù)著以前的一些老問題�！蓖踔曳ü僬f，搜集1999年的相關(guān)物業(yè)糾紛案件研究發(fā)現(xiàn)，到今天物業(yè)糾紛的焦點(diǎn)還是以前的老問題：物業(yè)管理服務(wù)不符合業(yè)主要求引起的糾紛、物業(yè)公司亂收費(fèi)、財務(wù)收支不透明的糾紛、物業(yè)占用業(yè)主財產(chǎn)、侵害業(yè)主共同權(quán)益引起的糾紛、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的糾紛、成立業(yè)主委員會引起的糾紛、開發(fā)商遺留問題引起的糾紛、業(yè)主大會選聘與解聘物業(yè)公司引起的糾紛以及業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛等等。
而且，物業(yè)糾紛牽動的不是一個人，背后是一大群人。一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)公司有選擇地起訴個別業(yè)主，而對業(yè)主最不利的就是舉證困難。“我們碰到很多案件，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)供暖達(dá)不到規(guī)定溫度，因此不交物業(yè)費(fèi)。但是，業(yè)主很難拿出證據(jù)。”馬軍法官認(rèn)為，侵權(quán)以及物業(yè)公司服務(wù)不達(dá)標(biāo)的證據(jù)業(yè)主很難拿到，所以經(jīng)常處于敗訴的位置。因此，法院也呼吁設(shè)立舉證倒置的制度。
著名法學(xué)專家何山表示，現(xiàn)在很多小區(qū)難以自治的關(guān)鍵是的業(yè)主委員會成立不起來，而且就算成立了也沒有主體地位，無法發(fā)揮真正的作用。因此，建議把業(yè)主委員會與居民委員會結(jié)合起來，由居委會指導(dǎo)業(yè)委會。目前，北京市海淀區(qū)上地西路正在進(jìn)行這種創(chuàng)新，據(jù)說運(yùn)作形勢非常不錯。
“為了改變物業(yè)公司沒有服務(wù)意識的觀念，建議把物業(yè)管理公司改為物業(yè)服務(wù)公司�！北本┕ど檀髮W(xué)法學(xué)院院長李仁玉認(rèn)為，一個公司不具備任何管理業(yè)主的資格，因此，根本不應(yīng)該叫做物業(yè)管理公司。同時，為了規(guī)范物業(yè)公司的服務(wù)，打破由物業(yè)公司和開發(fā)商制定《物業(yè)管理委托合同》的不公平現(xiàn)象，專家建議政府把物業(yè)公司分為等級制，制定通過專家認(rèn)可的不同等級的物業(yè)服務(wù)格式合同。
“現(xiàn)在很多物業(yè)糾紛中業(yè)主敗訴的主要原因，是合同規(guī)定業(yè)主必須交物業(yè)費(fèi)，但沒有說明在什么情況下可以不交。所以，物業(yè)管理合同是業(yè)主敗訴的根本原因。而相對于開發(fā)商和物業(yè)公司，業(yè)主在法律和專業(yè)知識上處于絕對的弱勢，解決物業(yè)糾紛首先要從立法上做到公平公正，同時也要在合同約定內(nèi)容上做到公平公正。以業(yè)主的知識很難形成合理的物業(yè)管理合同，所以必須依靠政府來制定完善、詳細(xì)的格式合同�！鼻駥毑f，要從根本上解決物業(yè)管理糾紛，就必須從立法上、從制度上完善物業(yè)管理的模式，體現(xiàn)公平、合理的原則，兼顧雙方的利益，實(shí)現(xiàn)權(quán)利與義務(wù)的對等。(王小霞)
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