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住宅市場(chǎng)整體熱銷(xiāo) 什么在支撐北京房?jī)r(jià)飛漲?

2006年04月24日 14:32

  中新網(wǎng)4月24日電  據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道,在2006年供地計(jì)劃公布后兩周,北京終于迎來(lái)了今年的第一個(gè)供地高峰。4月17日、18日公開(kāi)拍賣(mài)的成壽寺地塊和冷泉地塊雖然沒(méi)有創(chuàng)下新的價(jià)格紀(jì)錄,但3.41億元和11.5億元的成交價(jià)格還是令業(yè)界慨嘆地價(jià)的不斷上漲。

  地產(chǎn)商之所以敢于繼續(xù)高價(jià)拿地,乃是對(duì)于市場(chǎng)銷(xiāo)售前景有著樂(lè)觀的判斷。此前,北京市一季度平均房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)高達(dá)17.3%,盡管房?jī)r(jià)高企,但住宅項(xiàng)目整體仍是“供不應(yīng)求”。這樣的情況,在往年通常被看做是銷(xiāo)售淡季的一季度,十分罕見(jiàn)。

  面對(duì)住宅市場(chǎng)的整體熱銷(xiāo),探討房?jī)r(jià)的漲跌沒(méi)有意義。關(guān)鍵是,誰(shuí)在釋放如此巨大的需求?

  區(qū)域外新增需求

  作為融科·橄欖城的總經(jīng)理,鄭志剛面前的首要任務(wù)是給這個(gè)樓盤(pán)的二期定價(jià)。2005年,位于望京的融科·橄欖城正式開(kāi)盤(pán),一年之內(nèi),均價(jià)已經(jīng)從開(kāi)盤(pán)時(shí)的6800 元/平方米漲到了目前的7300元/平方米,而這個(gè)樓盤(pán)的二期,將從5月1日以后正式開(kāi)始預(yù)售。

  在梳理二期意向性客戶時(shí),鄭志剛和他的團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)了新的變化:來(lái)自中關(guān)村地區(qū)的需求明顯增多。其次是東直門(mén)地區(qū),而在一期的總銷(xiāo)售量中,望京本地區(qū)及其周邊地區(qū)的客戶占到85%以上。雖然大規(guī)模提價(jià)并不在鄭志剛的思路中,但在這些新增區(qū)域外需求的保障下,7500元/平方米以上可能并不是一個(gè)意外的數(shù)字。

  這種客源需求呈現(xiàn)的變化,在寶星國(guó)際、國(guó)風(fēng)北京的二期、三期中也有不同程度的體現(xiàn)!皠倓傂尥ǖ臋C(jī)場(chǎng)高速路聯(lián)絡(luò)線,使從東直門(mén)到望京的車(chē)程縮短到了15分鐘,便利程度大為提高。因此,有不少在東直門(mén)區(qū)域的客戶開(kāi)始進(jìn)入望京,增加了需求! 鄭志剛說(shuō)。至于來(lái)自中關(guān)村的需求,他認(rèn)為是陸續(xù)遷入望京產(chǎn)業(yè)園的高科技企業(yè)的吸引所致。

  與望京地區(qū)的樓盤(pán)有同樣感受的還有位于南三環(huán)的萬(wàn)年花城。這個(gè)樓盤(pán)的前三期已經(jīng)售罄。在兩年的時(shí)間中,價(jià)格也從4000元/平方米上漲到了三期結(jié)束時(shí)的6500元/平方米上下。而同樣將在“五一”之后開(kāi)始銷(xiāo)售的四期,定價(jià)可能在6900元/平方米上下,“四期開(kāi)盤(pán)價(jià)格不會(huì)超過(guò)7200元/平方米。”一位內(nèi)部人士告訴記者。

  據(jù)了解,位于南三環(huán)的萬(wàn)年花城,其前三期的客戶需求基本在南城地區(qū),而從四期登記的意向性客戶需求的情況看,來(lái)自京西地區(qū)以及傳統(tǒng)城區(qū)的客戶明顯增加,大概可以占到10%~15%。萬(wàn)年花城方面分析,這與規(guī)劃中南北貫穿的地鐵9號(hào)線有很大關(guān)系,這條地鐵線路無(wú)疑降低了南三環(huán)與海淀等區(qū)域的時(shí)間距離。

  記者了解到,上述客源需求的變化,在廣渠門(mén)等原來(lái)區(qū)域性需求體現(xiàn)較為明顯的地區(qū)也不同程度存在!耙话阋饬x上說(shuō),區(qū)域內(nèi)的需求是相對(duì)平穩(wěn)的,在一定程度上會(huì)保證價(jià)格的穩(wěn)定!贝鞯铝盒卸略婪邃撓蛴浾叻治觯谒磥(lái),城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在一定程度上打破了區(qū)域市場(chǎng)之間的間隔,使區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力增加,導(dǎo)致價(jià)格上漲。

  按照岳峰鋼的邏輯,幾個(gè)區(qū)域住宅價(jià)格的上揚(yáng)就足以拉動(dòng)北京整體房?jī)r(jià)的上漲,從而提高預(yù)期。在“追漲”的心態(tài)下,住宅房?jī)r(jià)的整體上揚(yáng)也就不足為奇了。

  外來(lái)需求暗涌

  北京房地產(chǎn)的外來(lái)需求早已被公認(rèn),但究竟北京有多少外來(lái)需求,這些外來(lái)需求在北京這一輪住宅價(jià)格快速上漲的過(guò)程中起到了什么作用,卻并不明了。

  對(duì)于外來(lái)需求的總量,北京市建委副主任苗樂(lè)如曾經(jīng)向記者表示,外來(lái)需求只占北京年交易量的30%上下,本地需求仍是主體。

  記者從北京市房地產(chǎn)交易信息管理網(wǎng)得到的數(shù)據(jù)似乎印證了苗樂(lè)如的說(shuō)法。2006年3月北京商品房預(yù)售15500套,其中本市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)9277套,占總數(shù)約60%;外省市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)5367套,占總數(shù)約35%。但直接處在銷(xiāo)售一線的地產(chǎn)商感覺(jué)卻并非如此。

  北京的樓盤(pán)里面,溫州人買(mǎi)得最多的恐怕要數(shù)珠江駿景。據(jù)了解,這個(gè)已經(jīng)結(jié)案的項(xiàng)目中大概有60%~70%業(yè)主都是溫州人。而目前處在銷(xiāo)售后期的富力城這個(gè)比例也達(dá)到30%左右。由于溫州人購(gòu)房有“扎堆兒”的習(xí)慣,這個(gè)開(kāi)盤(pán)均價(jià)只有5000元/平方米的樓盤(pán),現(xiàn)在已經(jīng)價(jià)格過(guò)萬(wàn),更夸張的的是,這個(gè)項(xiàng)目的二手房單價(jià)有的也已經(jīng)達(dá)到萬(wàn)元。

  此外,在北京做生意的溫州人大都把自己的子女接到北京來(lái)念書(shū)。在人大附中、北大附中、景山學(xué)校等名校以及一些貴族學(xué)校,都有很多溫州子弟。這些人基本上會(huì)在北京為自己的子女買(mǎi)一套房子。外地購(gòu)房“剛性需求”對(duì)北京房?jī)r(jià)的影響由此可見(jiàn)。

  然而,這僅僅是問(wèn)題的第一個(gè)層面。如果將那些大學(xué)畢業(yè)或者技術(shù)人才引進(jìn)戶口進(jìn)京,但在北京沒(méi)有既有房產(chǎn)的購(gòu)房者納入“外來(lái)需求”的話,這個(gè)群體將十分龐大。

  實(shí)際上,華潤(rùn)的新項(xiàng)目橡樹(shù)灣便是對(duì)準(zhǔn)這樣的一類(lèi)人群。2005年,華潤(rùn)集團(tuán)斥25.65億元巨資拿下此塊土地,華潤(rùn)·橡樹(shù)灣項(xiàng)目負(fù)責(zé)人蔣智生向記者坦言,他們所看中的目標(biāo)客群就是周邊的高校教師以及高科技從業(yè)者,這些人大都是畢業(yè)后留京,在北京并沒(méi)有既有房產(chǎn)。

  第三方對(duì)意向性客戶的調(diào)查顯示,IT從業(yè)者、工程師和教學(xué)科研人員占53%,而蔣智生對(duì)此數(shù)據(jù)也并不否認(rèn)。這個(gè)將于“五一”之后正式開(kāi)始銷(xiāo)售的樓盤(pán),其定價(jià)肯定超過(guò)6500元/平方米以上。

  投資止于個(gè)案?

  “我們這現(xiàn)在每個(gè)人都在抓房子,差不多的就行,升值是一定的!币晃徊邉澊砉镜母吖芩较聦(duì)記者說(shuō)。他還透露,這樣的情況在策劃代理公司當(dāng)中并不鮮見(jiàn),再加上外來(lái)炒房者的轉(zhuǎn)戰(zhàn),北京樓市中的投機(jī)、投資比例正在不斷增多。這類(lèi)需求的逐步釋放,也成為推高北京住宅房?jī)r(jià)的一大誘因。

  記者了解到,在昌平地區(qū)的某熱銷(xiāo)樓盤(pán),就存在以“不簽約交易”的形式默許炒房的問(wèn)題。一位投資客向記者表示,在向此樓盤(pán)的發(fā)展商交納一定比例的房款之后,雙方只在私下簽署協(xié)議,而不簽訂購(gòu)房合同,從而規(guī)避了政府為抑制投機(jī)而制訂的交易、稅收政策。

  “由于這個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況很好,所以下家不難找,我們控制住房源之后,想買(mǎi)的人就要從我們手中買(mǎi),差價(jià)獲利至少可以在8萬(wàn)~10萬(wàn)元,而且沒(méi)有任何稅收!边@位投資客私下向記者表示。他還透露,據(jù)他所知,涉及此類(lèi)炒作的房產(chǎn)至少在50套上下,甚至更多。而目前,這個(gè)項(xiàng)目的四期“五一”后將開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,均價(jià)已經(jīng)從一期的5000多元/平方米上漲到7500元/平方米。

  一位業(yè)內(nèi)人士表示,這樣的情況朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)公園等區(qū)域的樓盤(pán)中也不同程度存在。據(jù)稱(chēng),今年3月,就有一位山西客戶從朝陽(yáng)公園周邊某樓盤(pán)一次性買(mǎi)走7套住宅,總價(jià)近5000萬(wàn)元。而朝陽(yáng)路沿線的某住宅項(xiàng)目,甚至直接鼓勵(lì)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)炒房,同時(shí),不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也在該項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)有投資性房產(chǎn)。這兩個(gè)樓盤(pán)在近一年的時(shí)間當(dāng)中,漲幅都已經(jīng)超過(guò)10%。

  顯然,在上海樓市遭到“重創(chuàng)”之后,部分投資、投機(jī)客開(kāi)始逐步試探北京的情況!艾F(xiàn)在,一些投資客,一次性買(mǎi)下多套房產(chǎn)之后,既不短期出手,也不出租,更不居住,而是通過(guò)房產(chǎn)本身的增值而獲利,他們的目的在于3~5年之后出手,現(xiàn)在買(mǎi)的是3~5年以后的價(jià)格,而不是房產(chǎn)本身。這樣的情況在逐漸增多!币晃皇熘獌(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

  在他看來(lái),將購(gòu)房完全等同于期貨投資是一種非常危險(xiǎn)的趨向,這也恰恰是北京此輪住宅價(jià)格上漲最令人擔(dān)憂之處。(李樂(lè))

 
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