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專家潑冷水:滬迪士尼未必盈利 川沙地價10年漲了幾百倍
李國強的電機修理店,位于川周公路南邊的黃樓村!熬W(wǎng)上說的都是騙人的,我們已在這里等了10年,迪士尼還是不來!彼磸(fù)用手比畫著“十”字,有點郁悶地告訴記者,1998年開始,黃樓村及附近的區(qū)域就陸續(xù)動員拆遷,所有的當(dāng)?shù)厝硕贾,這里要修建迪士尼樂園。
李國強透露,相當(dāng)一部分村民將平房翻修成了兩層小洋房,以便將來能多拿一點拆遷補償。同時,人均1畝的耕地也轉(zhuǎn)讓給了村集體,村集體再將土地轉(zhuǎn)讓經(jīng)營。黃樓村的土地,許多轉(zhuǎn)讓給了華麗綠地園林公司,該公司根據(jù)當(dāng)時每畝稻谷產(chǎn)量折合成收入,作為綠化補償給當(dāng)?shù)鼐用,?dāng)時一畝地的補償是400元/年。
也有人士告訴記者,其實土地還沒被正式征用,要等修建迪士尼的批文下來,到時包括宅基地在內(nèi)的征地補償,還是算在當(dāng)?shù)卮迕耦^上。
黃樓村一位83歲高齡、戴著黑框老花鏡的老太太顯得迫不及待:“迪士尼是不是要來了?趕快來吧,我都80多歲了,不能再等了!”
迪士尼要建在川沙鎮(zhèn)的消息傳開后,川沙鎮(zhèn)的土地價格開始上升,地價的算法也從按畝計算,變成了按平方米和按天計算。
據(jù)當(dāng)?shù)厝耸拷榻B,規(guī)劃區(qū)的6平方公里區(qū)域里,一共有7個村。這7個村的耕地,皆在1998~2003年以預(yù)征方式轉(zhuǎn)讓出去。村集體土地除了租給園林公司,也有作為廠房用地出租的。記者看到,在鄉(xiāng)村公路旁,多處可看到寫著出租廠房的橫幅。
“現(xiàn)在出租的價格,每天每平方米從0.8元到1元不等!碑(dāng)?shù)厝耸客嘎丁0凑彰刻烀科椒矫?.8元計算,一畝地每年用來出租廠房可收入19萬元左右。這與土地轉(zhuǎn)讓合同上400元/畝·年的補償價格相比,10年間,當(dāng)?shù)氐耐恋貎r格漲了幾百倍。
于是,處于迪士尼樂園核心規(guī)劃區(qū)的上市公司界龍實業(yè),因為有300畝土地毗鄰規(guī)劃中的迪士尼樂園,每次有關(guān)迪士尼樂園項目進展的傳聞一披露,其股價就飆升。
利好兌現(xiàn) 小心周圍房價不漲反跌
從上海要建迪士尼樂園的消息公布時起,與迪士尼樂園相關(guān)的上市公司和周邊的房地產(chǎn)開發(fā)項目,就是各家投資機構(gòu)和投資者炒作的對象。
川沙的樓盤由7000元/平方米,上漲至目前的12000元/平方米?拷鲜磕針穲@規(guī)劃區(qū)的上海藝泰安邦,也從3000元/平方米漲到目前7000~8000元/平方米。在當(dāng)?shù)負碛型恋刈疃嗟慕琮垖崢I(yè),更是迪士尼題材頻頻熱炒的對象。
但中原地產(chǎn)香港公司研究董事提醒說,在迪士尼樂園落戶香港前,周邊房地產(chǎn)價格猛漲。但迪士尼真的來到香港后,樓市的泡沫消失了,周圍的房地產(chǎn)非但沒有漲價,反而價格下跌。
衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫負責(zé)人蔡為民也認為,上海迪士尼對周邊的住宅幾無任何影響,反而會因為游客太多,影響居民出行的便捷,造成當(dāng)?shù)刈≌某山粦K淡。唯一利好的只會是迪士尼周邊的商業(yè)地產(chǎn),但如果商業(yè)地產(chǎn)項目離得太遠,也無法獲益。
一位房地產(chǎn)評估師計算得出,整個上海迪士尼的土地征用費用將高達175.2億元。
截至目前,規(guī)劃區(qū)大部分用地仍是集體性質(zhì)的農(nóng)業(yè)用地。據(jù)南匯區(qū)房地局工作人員介紹,上述土地需要先由土地管理部門征用,而后通過掛牌拍賣,上海迪士尼再將它購入。據(jù)了解,政府支付的費用,除了上述土地的動遷補償費外,還包括青苗費、農(nóng)耕地占用費、搬遷費等其他法律規(guī)定的費用。
五合國際五合智庫總經(jīng)理鄒義介紹,一般情況下,土地起拍價比動遷補償費用略高,政府可能獲利。不過,迪士尼項目情況特殊,政府可能做出犧牲,使土地起拍價低于動遷補償費用,以免給項目運營造成巨大的負擔(dān)。
即使如此,規(guī)劃區(qū)的土地拍賣價格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基準(zhǔn)地價,上海迪士尼規(guī)劃區(qū)的土地價格也要600~910元/平方米。以600元/平方米計算,僅土地成本一項就需要花費36億元。
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